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央行昨(15)日再度宣布升息，今年共升息4次，累計全年升息2.5碼，利率回到2%時代，各路專家紛紛推算，千萬房貸族，20年期、30年期每年約多繳3萬6~3萬7不等的本利。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，連續升息，對於近期購屋且負擔能力較差的年輕首購族來說，無疑是壓死駱駝的最後一根稻草。

周昆立說，今年初五大行庫新承做房貸利率僅1.359%，短短一年若跳到1.952%，升息幅度高達近0.6%，以20年期房貸、貸款1000萬元來估算，每月房貸本息就將從47609元，變成50361元，一年下來，需多付3.3萬元，幾乎等於一般人一個月的薪水收入。

他表示，升息對於一般收入的家庭負擔很大，雖然目前房貸利率還不到2%，讓民眾感覺還勉強可負擔房價，但從內政部報告可發現，今年Q2民眾買房還在「合理可負擔」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2022年底九合一大選民進黨大敗後，各界果然開始到處找「戰犯」；而除了防疫、論文門或兵役延長議題外，一度被忽略但確實持續惡化中的高房價問題，果真也被點名，是這次中間及年輕選民決定「懲罰」執政黨的一大原因。

限制轉單影響當然不小

無論事實為何，本屆立院會期，被外界視為政府打炒房殺手鐧的《平均地權條例》修正草案，確定已經列入審議排程；而其中最讓業者頭痛的，當然莫過於限制預售及新成屋換約轉售這一項。不少業者已喊出落井下石、雪上加霜，甚至衝擊產業等話術，要政府三思；相對地，巢運為首的社運組織則稱此為遲來的正義，呼籲立委諸公們要堅守原則。

這個限制買賣換約的殺傷力到底有多大？其實還要看未來立院通過的版本及相關子法內容而定，但畢竟過去以來，不少業者的確是靠大批投資客先買進再轉單換約來創造高銷售率及資金周轉，因此當然動輒得咎。

審議過程成就灰色地帶

不過以過去官方所推動的一些制度改革的前例來看，難保在立院審議階段，又會產生不少灰色地帶；原因不外乎訂法者作繭自縛（或實則自我防衛？），為了避免所謂傷及無辜，結果定了許多例外條款，最後反而讓法令本身效果三減四扣、徒具形式，最有名的惡例就是囤房稅。

事實上，就連內政部版的草案中，有關配偶直系或二親等旁系血親以外不得轉售的規定，也是說得容易，但效果如何還待觀察。想想看，如果今天真的要炒作套利，自己的親人不是現成最好的人頭？內政部版本還列了所謂公告的特殊狀況；這下就令人好奇了：什麼叫做特殊狀況，或者內政部打從一開始就預留後門？

平心而論，商業社會任何商品買賣，本來就不應該加諸太多限制，畢竟這有違一般認知的遊戲規則或慣例。今天之所以房地產商品淪為炒作工具，根本原因還是在遊戲規則不完備，相關資訊不透明、不對等，當然更重要的關鍵還在於相關稅制對有心炒作囤積者仍過於友善。

制度徹底改革才是正道

因此，與其一味採取防堵政策、限制房市商品轉手，不如持續強化實價登錄資訊，包括加強稽核及讓資訊格式更完備透明等等。再者當然還是要從稅制改革著手，簡單說就是徹底貫徹孫文思想的漲價歸公；比如針對任何房產交易，加強查核金流，無論持有時間長短，只要查證炒作套利屬實者，除了額外罰款外，甚至應該將其獲利全數歸公課百分之百的資本利得稅。

另外，囤屋行為也是一大問題，因此持有稅改革同樣刻不容緩；必須檢討的則不只是囤房稅或稅率，更還有稅基。這點絕對是長年以來，房市商品容易被囤積、炒作的最重大病灶；一日不面對，房市炒作歪風就永遠有死灰復燃的可能！

中央銀行今（15）日再調升政策利率半碼，不過，央行總裁楊金龍日前在立法院表示，希望房市能夠軟著陸，明年是關鍵時刻，上半年就會看到軟著陸，今日在理監事會後記者會上，他進一步解釋，房地產若硬著陸，政府要再救會很困難，還是希望房地產慢慢往下調整比較好，「央行選擇性信用管制措施會實施比較久的時間」，畢竟這不像通膨下來，貨幣政策就可轉向。至於這是否意味我國貨幣政策轉向時間會比選擇性信用管制早？他說，「以目前來看應該是可以理解的」，因為通膨及經濟成長都已下來了。

楊金龍表示，一般經濟軟著陸指的是物價不是太高、經濟成長比較趨緩，失業率也不是高的情況下，但房地產則沒明確定義，他希望房地產慢慢調整，逐步往下調整是比較好，如果硬著陸打趴後，政府再救會很困難 。

他就以中國房市情況為例，當初中國祭出「三條紅線」把房市打趴下去，現在要用很多措施去救它，相當辛苦，因此，房地產軟著陸是比較好，不過，央行也很強調金融穩定，房價與金融穩定是有關係的，但房價高不見得就會對金融穩定造成很大影響，這要慢慢觀察。

楊金龍進一步指出，房價上漲有很多因素，包括缺工缺料、營建成本高等，只是漲上去後，總不會一直漲上去，希望能夠慢慢下來，他也希望明年就可看到房地產慢慢下來，不過，「央行選擇性信用管制措施會實施比較久的時間」。

他說，央行推出的選擇性信用管制措施不是以房價為主要考量，而是要密切關注其對金融穩定的影響，不是像看到通膨下降，貨幣政策就可以轉向。至於這是否代表台灣貨幣政策轉向時間會比選擇性信用早？楊金龍回應「以目前來看應該是可以這樣理解，因為明年通膨及經濟成長都下來了。不過，楊金龍也強調，央行已推出4波的信用管制，還是會持續對於房地產問題與發展密切注意，滾動式檢討相關政策。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

中央銀行今年最後一次理監事會議，一如預期升息半碼，同步下修CPI與經濟成長率，總裁楊金龍用了較多的時間談房市，代表央行顯然對於國內房市能否軟著陸相當關切。楊金龍首度表態，本波選擇性信用管制措施將會實施比較久的時間，似乎透露出貨幣政策轉向可能會比房市管制還提前。（張佳琪報導）

接續美國聯準會的升息，央行15日升息半碼，符合市場預期。這次理監事會議有五大重點值得留意，首先，鷹派理事未轉鴿，有3位理事認為升息半碼不夠，應該升1碼，其中1位還是央行副總裁陳南光。希望加大升息力道理由都是基於對通膨的擔憂。

其次，升息半碼卻沒有再調高存款準備率，且不動存準率也獲得鷹派理事的認同。央行總裁楊金龍說明不調升存準率是因為我國經濟成長率與通膨率同步下滑，且M2的目標區間逐步回落，明年中旬應會落於央行希望的2.5%到6.5%區間。同時，央行發現市場利率與公司債利率降得比政策利率大，代表銀行轉為謹慎，萬一再升存準率，銀行可能更謹慎，將會影響經濟活動。

第三點，央行下修今年經濟成長率至2.91%，明年經濟成長率降為2.53％，都無法「保3」，對經濟前景看法比主計總處保守。CPI方面，下修今年CPI年增率至2.93%，明年CPI預測值1.88%。楊金龍透露，一旦CPI低於2%，緊縮貨幣政策可望轉為溫和，暗示屆時央行就會停止升息。

第四個重點是房市。楊金龍明確表態希望國內房市軟著陸，特別舉了中國大陸重拳打擊房市導致經濟下滑的例子，指出大陸官方如今用了其他措施想支撐房市成效卻有限。楊金龍說，我國房地產應該「慢慢往下調整」比較好，而且希望明年就看到房市緩步下來。他也首次宣布本波選擇性信用管制實施的時間會比較久，這項政策宣誓應該超乎房地產業界所料。

第五大重點，本次理監事會議是楊金龍本屆任期最後一次，首度談到這5年的心情，直言挑戰是持續的，「平時如戰時」，每年都挑戰有升高趨勢，愈來越難，幾乎沒閒下來。

由於先前外界對於他是否能續任，不乏傳言，而不管是否續任，央行政策上緊縮力道已漸趨於溫和，但是國際經濟情勢以及國內房市問題，央行勢必持續審慎面對。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

街頭亮起聖誕燈飾，象徵著2022年即將邁入尾聲，回顧今年房市，你想到甚麼?台灣房屋集團趨勢中心舉辦的「2022年房市代表字」網路票選，結果出爐由「升」字拔得今年頭籌，完全不意外，也實至名歸，因為「物價升利息升，房價升升不息」，顯示升息為2022年影響民生最鉅的財經大事。

　事實上，今年幾乎全球都搭上升息列車，台灣也從長年低利的狀態，進入升息循環，累計全年升息幅度已達2.5碼，房價、物價、利息升升不息，對房貸族壓力衝擊不小。房貸族每貸款千萬，就得比去年同期多繳近3000元，對照主計處統計的平均每月經常性薪資僅較去年增1130元，薪資追不上升息幅度，荷包縮水有感，加上股市震盪、趨嚴的房市政策，讓年底交易量進入冷靜期。

　尤其在一年內多次升息，原本打算在今年換房的換屋族，剛好見證低利走向升息循環的階段，房貸增加有感，因此對於換屋計畫趨向保守，抱持觀望延緩心態；而首購族，則仍舊是市場主力，因為總價低，貸款金額低，利息影響相對少，不過基於預算考量，消費者將更趨向於買的精巧的低總價產品，讓首購買盤持續發燒。

　至於明年的房市表現仍需觀察三大變化，一、「利率變化」，明年是否持續升息，將牽動市場信心和買氣；二、「政策變化」，平均地權條例排審修法，如通過將優先影響預售屋市場價量變化，也有可能牽動中古屋市場供需。三、「產業發展」，今年股匯市影響投資信心，因此明年整體經濟、區域建設等，仍是攸關買氣的主要關鍵。

　由於今年房市多空交雜，影響購屋族信心，但台灣產業經濟發展基本面長期仍看多，且剛需有撐，房市走向仍多大於空，且房地產屬於時間財，也就是拉長時間軸來看，增值空間大，主要是因土地漲價，各地建設利多完工，商業和機能都會越來越好，再加上建築結構日新月異，工料成本也都漲價，這也是為什麼房價總是漲多跌少。況且，都會區都更危老越來越普遍，老屋換新貌，身價也倍漲，未來都會區的居住成本，也只會越來越高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據實價登錄資料顯示，新竹縣市今年前三季與去年同期相比，呈現「量縮價揚」的態勢，其中新竹市今年買賣移轉量5632棟，年減約3成；新竹縣今年9178棟，則年減1成左右。台灣房屋分析，新竹縣又以兩大核心的竹北市、竹東鎮量縮最劇烈，買賣移轉棟數分別較去年同期下滑30.6％、23.4％，其餘鄉鎮則全面量增！顯示新竹地區的整體買氣，朝「蛋黃降、蛋白升」的方向發展。

　竹市年漲16.3％ 竹縣超過25％

　在價格方面，新竹地區整體漲勢仍強勁，新竹市年漲16.3％，新竹縣更漲逾25％，且新竹地區的蛋白區，如關西鎮、新埔鎮、新豐鄉，漲幅甚至比蛋黃的竹北市、新竹市還鮮明，所以不論量、價，蛋白區都繳出了相當搶眼的紅盤成績單！

　台灣房屋新竹園區關埔直營門市店長甘坤鑫表示，新竹地區的蛋白區價量表現皆突出，蛋黃區卻顯著量縮，造成量能此消彼長的原因，主要是新竹市、竹北市等蛋黃區，現今的房價門檻已高，不少消費者轉往相對低價的蛋白區購屋置產，並催動了蛋白區的房價補漲，使區域房市價量齊揚。

　甘坤鑫並指出，現今蛋黃區的屋主認為，以當前新竹新案動輒5字頭的價碼來看，把現有的中古屋賣掉後，也無法如願換購到新房子，因此惜售心態鮮明，導致市面上的流通物件相對缺乏，交易量亦不易放大，加劇了蛋黃區的量縮情勢；不過蛋黃區屋主對房價仍抱持期待，且園區買盤負擔房價的能力還是很好，加上預售屋的高價持續助漲中古屋，因此新竹市、竹北市雖然量縮，但價格依舊保持漲勢。

　台積擴廠利多 加持房市動能

　台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，新竹縣今年雖比去年量縮約1成，但因新竹縣的房市交易高度集中在竹北市，導致新竹縣的整體數據受竹北市密切牽動，才會出現大多數的鄉鎮都量增，全縣量能卻縮減的情況。

　新竹買盤從蛋黃區轉進蛋白區，其中寶山、關西因交易量相對少，比較基期低，所以買賣移轉棟數的年增率也容易放大，使兩地較去年量增逾5成，高居新竹地區量增冠亞軍！

　住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為，新竹受到園區話題帶動，進而產生外溢效應，寶山鄰近關埔，受惠台積電寶山二期擴廠利多，加上鄰近新竹科學園區優勢，區內指標大案也登場，炒熱區域房市，是帶動房市的重要動能。

　關西不僅是量增亞軍，也是房價漲幅的冠軍，除了蛋黃客源湧入促進補漲外，也與交易物件的屋齡有關，去年關西的實價登錄成屋交易，少有10年以下的低屋齡物件，今年則有約四分之一的登錄交易，為相對高價的5年內新屋，因而大幅拉抬均價，使房價年漲36.9％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲北高雄鼎山家樂福生活圈，連結好市多量販店商圈、漢神巨蛋百貨商圈，且具備快速路網效應，成為高質感大樓推案新重鎮。

北高雄鼎山家樂福生活圈的發展，在輕軌穿越設站即將於明年底成圓，更坐擁量販賣場充裕消費機能，對外交通迅速便利，同時串連大片公園綠意環境與優質學區，並與明誠、大順、博愛商圈緊密結合，成為北高雄當前最具發展潛力的重點生活圈之一，也是高質感住宅大樓推案新重鎮。 　 　

  軌道與幹道交通便利 大商圈發展成形　

▲和築建設在大豐二路面對正興國小基地，新推出「和築豐光」校園景觀大樓預售案，採樓高29層、地下5層地標型建築規劃，外觀型塑現代風格。

現場專案經理蔡政成表示，北高雄近年來蓬勃發展，尤其是凹仔底一帶，同時大順路連結三民區、左營區與鼓山區，為高質感大樓推案新集中區，漢神巨蛋百貨開幕營運後，除了吸引年輕消費客群，也引進不少高檔精品專櫃，讓區域消費與休閒機能更充裕，採24小時營業的家樂福鼎山店與大樂量販民族店加入營運，讓生活圈蓬勃發展，刺激區域地價迅速上揚，房價水準也水漲船高。  　 　

該生活圈的重大建設，除了鄰近巨蛋體育館與漢神巨蛋百貨之外，生活圈也緊鄰裕誠商圈與明誠商圈，連結好市多美式量販店商圈與總投資額370億元義享天地與興建總投資400億元的富邦48層複合商業大樓開發案，已呈現北高雄核心商圈的發展態勢。　 　

▲客廳與餐廳的面寬放大，營造空間舒適感。

該區指標型建案和築建設在大豐二路面對正興國小基地，新推出「和築豐光」校園景觀大樓預售案，採樓高29層、地下5層地標型建築規劃，外觀型塑現代風格，全案規劃435戶純住家，採建坪24~47坪的2~4房設計，每坪售價36~42萬元，4房總價1518萬元起。

▲廚房壁面開設通氣門，3、4房廚具流理台下方設置洗碗機，讓室內採光通風且使用便利。

為了營造門面整體優質景觀考量居住健康，特別加強採光通風機能，除了客廳、臥房大面開窗，建材配備升等至輕豪宅等級，包括氣密窗、虹牌無毒乳膠漆、全棟淨軟水、FTTH光纖到府、電子感應信箱等，同時以EDS制震壁加強結構耐震設計，與提高防水施工要求細節，讓室內採光與通風機能向上升等，同時提高防水效果。住家大門採用防火門且搭配電子密碼安全鎖，提高門面質感與居家安全維護效果。

▲基地面對正興國小校園擁優質景觀。

全案基地1020坪，坪數規劃24~47坪的2~4房，採地上29樓、地下5層地標型建築設計，純住家安排共435戶，採A、B二大區，皆為3~5戶使用2部電梯，與7~9戶共用3部安全梯，為讓住戶享有優質居家休閒賞景空間，公設規劃豪華休閒公設，包括貴賓交誼廳、健身房、視聽室、、兒童遊戲區、泳池、頂樓空中花園等，因基地鄰近鼎山、大順商圈，且視野條件良好，讓首購族與置產客都能輕鬆入主優勢地段。 　

客廳採大面寬規劃模式，結合天花板挑高設計，展現空間大方氣勢，壁面開設大面落地窗，連通賞景陽台，讓室內採光明亮且通風良好。浴室空間設計淋浴區，壁面開設通氣窗，讓住戶可享受優質沐浴氛圍，也可維持浴室乾燥。廚房壁面開設通氣門，3、4房廚具流理台下方設置洗碗機，讓室內採光通風且使用便利。 　







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

政大商學院信義不動產中心與中華民國住宅學會今（16）日舉辦「高房價下台灣家戶居住安排與未來挑戰 」論壇，主持人政治大學財務管理學系教授陳明吉指出，人口家庭結構與房市關係問題複雜，不會是未來人口減少與少子化，房價就會下跌這麼單純，「跨代房產移轉」或「共居」是高房價下支撐台灣家戶前進的一個重要力量。 

陳明吉分析，高齡化與單身化的來臨，市場必須思考一些具前瞻性的住宅產品，如單身女性跨代共居住宅，以因應未來人口家庭結構變化；由於住宅服務負擔（如租金）是家戶基本負擔，預期未來該負擔將日益沉重，政府應提早為弱勢家戶規劃協助措施，這也是居住正義的目標。 

中山大學政治經濟學系教授李明軒指出，長期以來房價普遍上漲，薪資卻增長有限，年輕人要靠自己的努力快速累積財富置產越來越不容易，家庭協助成了買房重要的推手；現階段年輕人從父母那獲得資助，較容易擁有自己或配偶名下的房子，相比未受資助者明顯高出近三成，而且擁有房產某種程度也提升個人主觀的社會地位認定。 

李明軒分析，華人深植「有土斯有財」的觀念，因此擁有房產，不只代表擁有財富，還能代表提升個人的社會地位，如果年輕人靠自己買房不容易，就會透過父母幫助，以延續家族地位。 

品嘉關係企業創辦人胡偉良指出，父母贊助子女買房更容易讓兩代之間維持良好關係，如果爸媽經濟能力足夠，父母和子女分房而居、不住在同一屋簷下，而是居住在同一社區的隔鄰或不同樓層的上下戶，還能彼此不干擾又能互相照顧。 

逢甲大學經濟學系教授郭祐誠將區域房價因素納入研究，結果顯示高房價確實使得青年婚後獨立門戶的門檻變高，假設父母有房子，願意提供給子女同住，幫助子女減輕負擔，子女也會願意善盡孝道，維持跨代共居。 

郭祐誠指出，這可能是目前雙方互惠的結果，未來假如房價下滑，父母的優勢經濟地位不再明顯，子女婚後則可能傾向搬出自立門戶。未來高齡獨居長者的長照安養，特別在非都會區，將是迫在眉睫的問題。 

暨南大學管理學院院長陳建良指出，住宅服務一直以來是台灣家戶支出的最大項目，對於消費水準較低的家戶（如高依賴人口比、女性戶長、配偶不存在以及規模小的家戶），負擔相對更大，容易排擠其他消費支出，降低家戶的生活水準。假如房價居高不下，掌管住宅政策與社會福利的主管機關，應及早預見那些住宅負擔壓力大的族群，並規畫可行的因應輔助措施。 

台東大學公共與文化事務學系教授劉麗娟表示，由於女性平均壽命較長，以及女性普遍具有經濟與生活獨立的能力，未來高齡單身女性的居住將成為重要議題；由於不同世代（中年與高齡）的女性各有特殊需求，據所作研究發現，像是附有庭院或開放式廚房的平房最適合單身女性跨代共居，滿足展現園藝與廚藝的心靈需求。此外，跨代共居宅也必須具備便利性，以便成員可隨時加入互動、相互陪伴，「熱鬧」才是共居住宅吸引單身女性的一大賣點。 

政大商學院信義不動產中心與中華民國住宅學會今（16）日舉辦「高房價下台灣家戶居住安排與未來挑戰 」論壇，主要討論人口與住宅的關聯影響與重要議題，期能在未來人口家庭結構快速變動下，讓台灣的住宅環境能有更好的準備與預先因應。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房市趨勢專家李同榮指出，央行利率四連升後，2023年邁入升息後期，明年最大一隻房市灰犀牛將是「總統大選前，兩岸衝突性機會增高」，2023年第4季將是房市是否反轉的關鍵時刻。 

此次升息半碼，對房市影響如何？李同榮認為，升息循環邁向中期，並如預期影響到經濟增長，去年GDP仍有6.25%強勁增長，今年正在保三，顯然開始影響經濟，雖然目前對房市直接影響仍有限，但會間接影響購屋信心，明年將邁入升息後期，就看幅度如何，目前已調整幅度共計兩碼半，若整段升息循環幅度在四碼以內，對房市直接影響有限。 

不過，李同榮指出，未來房市是否如央行總裁楊金龍所言軟著陸，就取決經濟增長基本面的表現與房市技術循環的走勢，明年下半年升息可能已至尾聲，但其他影響房市的變數仍多，尤其是總統大選前，兩岸衝突性機會增高，將會是2023年房市最大的一隻灰犀牛，因此，2023年第4季將會是房市是否反轉的關鍵時刻。 

李同榮進一步指出，升息循環的初期往往是景氣最熱絡時候，對房市一點影響也沒有（如今年上半年）但到中期就會影響經濟增長放緩（如今年第4季），而到了升息尾聲，就開始間接影響房市（預計在明年下半年）。 

他推測，明年房市可能出現10大現象，包括全球經濟表現不佳、國內經濟表現不佳、經濟等利空讓房市上漲進入末升段的風險期、地緣政治對台威脅加劇、政策打房趨緩、成屋市場價盤量縮、預售市場推案量不減恐產生多殺多、土地價格漲勢趨緩、A辦走穩和B辦C辦將開始走弱、2023年第4季將是房市是否反轉的關鍵時刻。 







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今年經歷四次升息後，30年期的千萬房貸，一年多出3.7萬元的房貸支出，不過實際上的負擔增加更多。信義房屋試算，30年期千萬房貸經歷四次升息，實際上每年的利息支出增加6.2萬元，但本金少還了2.5萬元，所以實際上負擔增加的金額，比每個月多付的房貸還多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，一般的房貸族都是把錢放在銀行每個月扣繳，只會注意到增加了多少的房貸支出，並不會仔細去算還了多少利息與本金，隔年度才會留意到去年還了多少利息。但簡單試算1000萬房貸今年累計升息0.625%，利息應該要多6萬多元，但一年房貸卻只多繳3.7萬，實際上背後就是每個月的本金還得更少。

試算30年期的千萬房貸，原本今年升息前利率若為1.375%，第一年總繳房貸40.7萬元，利息總計為13.6萬元；但升息後，第一年房貸增加3.7萬元，第一年利息增加到19.8萬元，利息多出45.6%，第一年總償還的本金卻從27.1萬元，減少到24.6萬元，等於利息一年多了6.2萬，但本金卻少還了2.5萬元。

曾敬德指出，房貸利率經歷今年4次升息後，將重回2%年代，一來購屋族的負擔會增加，二來資金面的「租不如買」的優勢也會降低，目前看起來這樣的利率可能會持續一陣子，在投資操作風險漸增的時候，如果偏向保守理財型的房貸族，有額外的獎金等收入可以考慮償還本金，一來可以少付2%的利息，二來每月的房貸金額也會減少，理財屬性偏積極型的房貸族，也要找到2%以上且低風險的投資才划算。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】