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根據高雄市地政局統計，今（2022）年1到11月全市移轉棟數最高的路段，位於鳳山區海涵路。在地房仲分析，海涵路有兩個新建案交屋，加上本身位置近前鎮五甲、瑞隆商圈，房價又相對市區親民，能夠吸引高雄市區外溢的買盤；而海涵路往東所銜接的鳳頂商圈，也因地理位置、房價等條件，吸引周邊工業區工作的族群購屋，也有頗為穩定的交易量。

今年前11月高雄市建物移轉棟數最多的路段前五名分別是鳳山區海涵路、橋頭區經武路、左營區鼓山三路、楠梓區惠義街、前金區七賢二路。信義房屋鳳山鳳頂店店長楊馥蓮分析，海涵路有悅讀DNA、銳揚新世代兩個新建案，應是衝高移轉量的主要原因。

楊馥蓮進一步指出，海涵路雖然是鳳山區門牌，但比起鳳山市區，距離前鎮區的五甲、瑞隆商圈反而更近，能夠就近享有這兩個商圈的機能；同時，因鄰近台88線，且當初預售推案時，價格僅在2字頭左右，相對市區親民，若依靠開車通勤的購屋族，就有可能從市區外溢至此購屋。

與海涵路接壤的鳳頂商圈也有類似特色。楊馥蓮表示，鳳頂商圈也有台88線行經，能夠吸引來自林園、小港、大寮，甚至是屏東等地的工業區就業人口移入，也因為人口有支撐、具有購屋剛性需求，雖然近期交易量確實因大環境因素而有放緩，但仍有交易量。

至於鳳頂商圈的主力產品及行情，楊馥蓮指出，主要可區分為電梯大樓及透天兩大類。屋齡10年內電梯大樓3房加平面車位，總價約1000萬左右，若1000至1300萬，可以買到3至4房；透天物件部分，屋齡15年內的透天，總價約1200至1600萬，另有部分傳產老闆，會鎖定總價2000至3000萬以上的車庫別墅，享有較寬敞的空間，但距離工業區也不會太遠。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

《平均地權條例》初審通過後，私法人購屋將採許可制，且未來預售不能換約，雖然政策是打擊投機炒作行為，但竟意外打到豪宅市場，就有豪宅客詢問，如果買預售時用法人公司簽約，但蓋好交屋卻不能登記，政策上路後要換約改成個人，又不能換約，政策對於豪宅預售案形同雙殺。

平均地權條例 傷及豪宅買氣

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然私法人購屋採取許可制，現在修法也才一讀通過，三讀過後怎麼執行或認定可能都還有解釋空間，不過對於豪宅客一間上億房子的交易，總是不希望交易過程中間有不確定性，不僅是短期內豪宅買氣可能受到影響，已經用公司名義購置豪宅預售案的買方，恐怕也是對政策感到憂心。

官方修正條文說明，經統計私法人近三年（2019~2021年）購買住宅數分別為10,219、15,693、17,779，數量明顯逐漸增加。

私法人購屋許可制 恐讓豪宅客卻步

根據官方懶人包資料說明，新制規定私法人購屋採許可制，用途限員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建等項目，取得許可完成移轉登記後，屆滿5年方得再移轉，還要檢具使用計畫等文件。

近日就有豪宅客詢問，已經用公司名義買了預售豪宅案，如果蓋好時不能登記公司名下，新制上路後又不能換約，那建商是否應該解約退錢給客戶？因此，除了豪宅客有疑慮外，建商恐怕也得擔心交屋時衍生出的相關問題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近年因物價上漲、缺工缺料及銀行升息等因素都更危老頻卡關 結構技師用2創新招式 3年速成8案，都更危老改建案頻傳延宕、停工等問題，也讓建商參與度降低、屋主失去改建信心。不過卻有結構技師運用專業，採用鋼筋系統化工法、建築安全管理模式，解決傳統營建困境，並提升建築安全品質，短短3年就整合完成8案。

台灣進入強震期 台北卻7成是老屋

經內政部房屋稅籍111年統計資料顯示，台北地區屋齡超過30年以上的老屋已高達71.2%，未來幾年更將上看75%的高比例。而日前有地質學家提出預警，根據地震週期判斷，認為台灣已進入強震百年週期，預判2025年前後於東部海域可能發生八級「海溝型地震」，在在顯示危老建物的安全問題刻不容緩。

不過建築安全履歷協會創會理事長戴雲發指出，近期在物價、房市、銀行升息等各種因素，再加上缺工嚴重與整合開發不容易的影響下，導致建商不如過去積極參與都更與危老，因而爆出停滯期。

擔心成本及施工品質 都更危老案陷停滯期

戴雲發觀察，許多老屋地主願意改建，都是因為擔心自家危險老舊房屋的抗震能力，但最終不願接受建商整合，則是顧及施工品質，擔心建商在人力、成本高昂之下，會不會施工品質受影響？

因此戴雲發近年成立中力都市更新團隊，進行危老都更全案管理，透過鋼筋系統化工法來施工，加上建築安全履歷協會的「安全管理模式」，可在花費較少費用下，有效解決傳統營建業困境並提升建築安全全品質，因此短短3年來即整合完成8案件，包含台北市大同區、大安區、內湖區及南港區，以及新北市三峽區2案，目前還有雙北與桃園多件危老都更案開發整合中。

採鋼筋系統化、安全管理模式 突破整合困難

戴雲發特別強調鋼筋對於結構耐震的重要性，由中華民國全國建築師公會出版的《台灣建築五十年》專書中，便記載由他創立的「建築安全履歷協會」並將他推動的「Alfa Safe鋼筋系統化工法」與「潤弘預鑄建築工法」並列說明。

該書建議可採用這種創新建築4.0的「鋼筋系統工法」來施工，以及「建築安全履歷協會」的安全品管模式，可以有效改善國內建築普遍存在傳統RC、SRC鋼筋排列未依設計規定、過密或不均、搭接長度不足、箍筋未依規定綁紮、工人不易施作及工班素質不一等缺失。

戴雲發表示，基於對建築安全的專業，將都更危老視為使命，將持續將建築結構安全觀念推廣給更多地主了解，讓地主有信心改建不安全的建築，透過安全品質來解決危老都更整合不易、施工品質難兼顧的兩大難題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2022年來到尾聲，繼央行再次宣佈升息半碼之後，內政部《平均地權條例》修正草案也通過初審，從以上決策中，確實不難看出政府打擊房市炒作、稳定房市發展的決心，雖然政府的立意相當善良，但所有政策的施行難免會經歷一段陣痛期，那麼對於普通民眾來說，現在是否還可以進場買房？買房時又有哪些注意事項呢？

房市景氣面臨寒冬 3大原則趨吉避凶

對此，東森房屋研究中心葉沛堯經理表示，預估明年台灣的住宅交易市場將會繼續吹冷風，建議購屋民眾還是要以自住需求為主要考量，盡量減少投資置產的部分，同時也要注意預售屋風險、房貸壓力、部分區域房價修正等3大風險。

首先，隨著政府打炒房力度不斷升級，不少中小型建商正面臨著空前的資金壓力，個別預售案甚至爆出爛尾樓的情況，再加上《平均地權條例》修正草案中，也有限制預售屋換約轉售的條款，此時購買預售屋的風險不言而喻。

建議購屋民眾在挑選物件時，不妨優先考慮CP值更高、且看得見摸得著的中古屋，即使要買預售屋，也要盡量選擇財務穩定、口碑良好的大型建商。

降低財務槓桿 抵禦升息風險

其次，依據聯徵中心資料顯示，目前全台的平均房貸授信額度為881萬元，在當前1.935%的利率下，房貸族每月要負擔的房貸支出約為32278元，比今年初的29608元，增加2670元，雖然還沒到難堪重荷的程度，但難免還是會擠兌到其他開銷。尤其像是台北市房貸族的平均房貸支出，已經接近6萬元，生活壓力顯而易見。

建議購屋民眾在買房時務必要量力而行，盡量降低財務槓桿，房貸支出最好不要超過月收入的1/3，這樣才能更好地抵禦升息帶來的風險。

再者，過去幾年在房市題材的炒作下，部分蛋白區、新興重劃區的房價漲勢，甚至趕超蛋黃區，但由於這類區域缺乏基礎建設的支撐，且投資置產與建商推案數量過多，若未來房市持續降溫，這類區域自然會首當其衝。

因此，建議購屋民眾，在條件允許的情況下，還是要首選精華地段的物件。

那麼此時購屋民眾還能進場買房嗎？對此，葉沛堯表示，2022年確實是台灣房市風雨飄搖的一年，不過從目前的情形來看，政府還是希望以「房市軟著陸」為主要發展方向，加之明年FED有望放緩升息腳步，因此研判短期內房價出現巨幅震盪的可能性很低，有自住需求或是打算長期持有的購屋民眾，仍可大膽進場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲樂屋網統計站上待售物件，今年帶有降價字的待售物件數量卻明顯增加，從4月起一路增長就再也沒減少過，8月首度突破500件，10月更是一舉突破600件，相較去年同期幾乎是翻倍成長的數字，也創下近5年新高。(圖/樂屋網提供)

打房重手一波波，屋主也急著賣房換現金？樂屋網統計站上帶有賠售相關字的待售物件量，結果發現，今年有降價字的待售物件明顯比去年來得多，11月相較去年同期數量更是幾近翻倍！樂屋網分析，儘管部分帶有賠售字的物件可能是房仲業者的促銷手法，但在房市持續衰退下，屋主的降價、議價空間的確都增加了。

樂屋網統計站上待售物件，標題中包含「賠售、賠錢、降價、急售」等降價相關字的待售物件量，結果發現，去年帶有降價字的待售物件，雖數量上上下下起伏不定，但大約每個月固定3、4百件左右，平均數約為380件，沒有明確增加或減少的趨勢。

但到了今年，帶有降價字的待售物件數量卻明顯增加，從4月起一路增長就再也沒減少過，8月首度突破500件，10月更是一舉突破600件，相較去年同期幾乎是翻倍成長的數字，也創下近5年新高。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，以目前清冷的市況來看，此時還願意拿房子出來銷售，有可能是真心想賣的屋主，像是有空間需求不得不賣房的換屋族，或有資金需求，需要重新進行資產配置的置產客都在此列，而房仲業者在刊登此類物件時，也更容易使用賠售的相關字詞來吸引買方目光。

洪安怡認為，不動產這樣兼具投資與消費雙重屬性的產品，本就有很多信心疊加而產生的成交與溢價，但隨著今年央行連4次升息，讓重貼現率回到2015年9月水準，《平均地權條例》修正草案在立法院內政委員會初審通過，種種訊息都不斷打擊市場信心，建議有剛需的自住客趁此機會勇敢議價，也許會有機會買到比去年便宜的房子。

在缺工缺料、通膨時代，預售案頻頻出現逾期完工或延遲交屋狀況，引發購屋族不滿，沒想到有建商為了安撫已購客，竟表示延遲交屋「是大家賺到」，超有創意的解釋令人哭笑不得。

預售案延遲交屋5年 建商：大家賺到

網紅作家黃大米在透露，某預售屋的交屋日期，近日一口氣從3年延長成8年，建商還理直氣壯的對已購客表示，「你們用8年前的房價，買8年後的房子，光是物價一年膨脹2％，你們就賺了16％，到哪邊可以找到這麼好的投資案！」洗腦大家延遲交屋並不是壞事，反而是賺到。

黃大米聽完後當場傻眼，不過朋友卻被說服，認為建商的話不無道理，讓她崩潰直呼「我不知道有沒有道理，但我知道我數學不好，頭很昏沉」。

延遲越久賺越多？網酸：是玄學不是數學

網友看完後，則忍不住大酸「開簽訂後再配合工程期零付款，賭物價上漲、賭建商信譽，有點像期貨交易」、「這是玄學不是數學了」、「會很擔心8年後這個建商還在嗎」、「建商現在已經在賣10年以後的房價」、「不過這期間的5年要住哪」、「目前有房住的就還好了，幾年後搞不好就降息了，但記得找大建商有信譽一定會蓋到成屋的才行」、「那要不要買200年後的房子？現賺400％」，並直言「準時交屋也能等到8年後的房價啊！」

「延遲交屋」不當冤大頭 達人曝解套方案

事實上，面對預售屋工期拉長或延遲交屋，房市達人解釋，根據《預售屋定型化契約應記載事項》，建商必須要在合約書中寫清楚開工及取得使用執照的日期，除非是「受天災地變等不可抗力之事由或因政府法令變更、或其他不可歸責於賣方之事由」狀況下，建商才可以延期交屋日期並且免負擔賠償費用，消費者也不得要求解約與違約金。

若不是上述的原因延期交屋，消費者有權要求賠償，建商應按照已繳價款的萬分之5 延遲利息，以日計算給消費者，例如前面已經付了100萬元，1天的違約金就是500元。

另外，延遲交屋超過3個月以上，就可以視為建商違約，消費者是可以要求解約退款的，且依照定型化契約的規定，建商須賠償消費者損失，賠償金額不得高於買賣總價款15％違約金。

而「賣厝阿明」也表示，有部分建商會要求消費者要配合修改原買賣契約，提醒大家千萬不要讓建商用不合理的條件，來交換展延取得使用執照期限，當有發現自己權益受損，可以蒐證向各直轄市、縣（市）政府消費者服務中心或消保官申訴處理。

▲2022年全台推案量為1.94兆，再創歷史新高。(圖/591新建案提供)

根據591新建案統計，繼去年全台推案量攻頂1.7兆，今年再次超越極限，總銷爆出史無前例的1.94兆元，直逼2兆元巨量，與去年同期相比年狂漲近1成多，連個案數、戶數較去年同期雙雙大增1成多，量能維持超高水位；此外，全台新建案無論開價、成交價同樣再創新高，目前均價都已抵達5字頭，較去年同期大漲1成多。



數字科技(5287)旗下591新建案分析，今年房市多空拉鋸，市場風向難測，加上此前央行祭出限貸、限期開工等措施，不少已砸下大筆銀彈獵地的建商只能帶著鋼盔向前衝，正好又遇上疫情導致營建成本及房價飛漲，才會形成今年「買氣越冷，推案越熱」的特殊現象。



觀察各縣市，台北市由於房價過高，現階段不只大坪數產品買氣腰斬，小宅銷況也開始放緩，因此建商除了去化手中餘屋，也逐漸將重心轉向新北、桃園等地，導致全面量縮。反觀總銷高達4300億元的新北市，受惠北市買盤外溢，加上重劃區新案挹注，熱度得以維持恆溫，像三重區今年就在「都廳大院」、「冠德心天匯」等百億指標案接棒進場下，案量突破900億元，為各行政區最高。



桃園今年推案悉數上揚，戶數2.7萬更是全台最高，主因除了青埔、小檜溪及A7等一級戰區穩定供給外，建商開始佈局當地蛋白區，像蘆竹今年就在「安美大望」、「築心匯」等指標案進場下，案量一口氣衝到近400億元，首度擠進全台總銷前15大行政區。至於新竹縣市，在以東區、竹北市雙箭頭領軍下，無論價量都呈現「沒有最高、只有更高」的狀態。以竹北市來說，不只高鐵及縣治等精華地段案量大爆發，連西側、非都市計畫等地區，也因取得成本較低推案百花齊放。而房價方面，目前當地新建案平均開價和成交價，已雙雙來到歷史新高的4字頭，較去年同期大漲5至6成，狠狠甩開各縣市。



台中今年上半年延續多頭氣勢，不只買氣堅挺，建商也積極加碼進場，除了西屯、北屯等傳統熱區市況熱絡，更一併拉抬太平區等蛋白區起飛；不過隨著下半年利空發酵，加上經濟成長放緩，許多在科技或傳產就業的準買方，都在公司訂單銳減或股價重挫等衝擊下暫緩購屋；此外，部分餘屋過多或房價劇烈漲幅的地區，建商也嗅到風向轉變，推案態度轉趨保守，表現較上半年明顯熄火。



轉往南二都，台南今年初因缺工、房價漲幅過大，建商曾一度縮手，導致單季個案數跌幅最高曾來到近3成，不過隨著329延推案及928檔期指標案挹注，最終仍能以量能小跌坐收。反觀去年總銷衰退最多的高雄市，在建照卡關、疫情延宕等新案陸續回流下，個案數及戶數明顯反彈，像去年總銷僅150億元的左營區，受惠「世紀莊園」、「NeXT21」等指標案進場，一舉催出2倍的年成長，表現不俗。



展望明年，591新建案總編輯李忠哲表示，現階段由於選舉等短期議題消散，建商逐漸恢復正常推案，估計到明年中旬還有一波市場供給釋出。不過受限全球貨幣緊縮及《平均地權條例》修正草案等影響，甚至是下半年即將開跑的總統大選等雜音，明年房市將回歸基本面，部分推案量過高的地區，更要留意是否會有賣壓出籠，提醒購屋族要隨時留意市況並即早修正，才能安然度過變化多端的大環境。

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全台七大都會區的八縣市，都已完成明年的公告現值評定，2023 年七都「地王」也全數出爐。明年度的七都地王都是衛冕冠軍，其中永豐銀行分行所在的新竹縣地王，公告現值年漲 9.1%，漲勢為七都最高；台北地王 101 大樓，公告現值每坪約 654.9 萬元傲視全台，可說是地王的「王中之王」。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，摘下地王頭銜的土地，幾乎都是商業用途的角地，商業區因容積率高，開發效益大，且大多是交通便利、商機飽滿的鬧區，因此身價相對亮眼；其中台北、新北、台中、台南及高雄的地王，都有百貨公司進駐，也讓百貨公司成為地王的認證標竿。

台灣房屋進一步彙整七都地王的分佈商圈，包括台北、新北、台中與竹縣等四地，都坐落在發展成熟的「中生代重劃區」，使中生代重劃區占據七都地王榜單的半數席次，可說是最熱門的地王製造機。

陳定中並分析，中生代重劃區歷經約 20-40 年發展，各項機能均相當成熟，加上區段的建設多元、市容整齊，於是取代舊市區成為市中心，身價也因而高人一等；即便後續有新興重劃區意圖追趕，短時間內仍受限機能不足，無法與中生代重劃區相比，使中生代重劃區長期盤據地王寶座。

2022年黑天鵝當道，下半年買氣由熱轉冷，不過建商並未就此縮手，今年總銷爆出史無前例的1.94兆元，直逼2兆元巨量。

全台推案總銷 挑戰2兆元歷史天量

根據591新建案統計，繼去年全台推案量攻頂1.7兆，今年再次超越極限，總銷高達1.94兆元，與去年同期相比年狂漲近1成多，連個案數、戶數較去年同期雙雙大增1成多，量能維持超高水位；此外，全台新建案無論開價、成交價同樣再創新高，目前均價都已抵達5字頭，較去年同期大漲1成多。

591新建案分析，今年房市多空拉鋸，市場風向難測，加上此前央行祭出限貸、限期開工等措施，不少已砸下大筆銀彈獵地的建商只能帶著鋼盔向前衝，正好又遇上疫情導致營建成本及房價飛漲，才會形成今年「買氣越冷，推案越熱」的特殊現象。

三重百億指標案接棒進場 登全台總銷之冠

觀察各縣市，台北市由於房價過高，現階段不只大坪數產品買氣腰斬，小宅銷況也開始放緩，因此建商除了去化手中餘屋，也逐漸將重心轉向新北、桃園等地，導致全面量縮。反觀總銷高達4300億元的新北市，受惠北市買盤外溢，加上重劃區新案挹注，熱度得以維持恆溫，像三重區今年就在「都廳大院」、「冠德心天匯」等百億指標案接棒進場下，案量突破900億元，為各行政區最高。

桃園推案2.7萬戶稱霸 新竹價量雙創高

桃園今年推案悉數上揚，戶數2.7萬更是全台最高，主因除了青埔、小檜溪及A7等一級戰區穩定供給外，建商開始佈局當地蛋白區，像蘆竹今年就在「安美大望」、「築心匯」等指標案進場下，案量一口氣衝到近400億元，首度擠進全台總銷前15大行政區。

至於新竹縣市，在以東區、竹北市雙箭頭領軍下，無論價量都呈現「沒有最高、只有更高」的狀態。以竹北市來說，不只高鐵及縣治等精華地段案量大爆發，連西側、非都市計畫等地區，也因取得成本較低推案百花齊放。而房價方面，目前當地新建案平均開價和成交價，已雙雙來到歷史新高的4字頭，較去年同期大漲5至6成，狠狠甩開各縣市。

台中推案趨保守 南二都反彈回升

台中今年上半年延續多頭氣勢，不只買氣堅挺，建商也積極加碼進場，除了西屯、北屯等傳統熱區市況熱絡，更一併拉抬太平區等蛋白區起飛；不過隨著下半年利空發酵，加上經濟成長放緩，許多在科技或傳產就業的準買方，都在公司訂單銳減或股價重挫等衝擊下暫緩購屋；此外，部分餘屋過多或房價劇烈漲幅的地區，建商也嗅到風向轉變，推案態度轉趨保守，表現較上半年明顯熄火。

轉往南二都，台南今年初因缺工、房價漲幅過大，建商曾一度縮手，導致單季個案數跌幅最高曾來到近3成，不過隨著329延推案及928檔期指標案挹注，最終仍能以量能小跌坐收。反觀去年總銷衰退最多的高雄市，在建照卡關、疫情延宕等新案陸續回流下，個案數及戶數明顯反彈，像去年總銷僅150億元的左營區，受惠「世紀莊園」、「NeXT21」等指標案進場，一舉催出2倍的年成長，表現不俗。

展望明年，591新建案總編輯李忠哲表示，現階段由於選舉等短期議題消散，建商逐漸恢復正常推案，估計到明年中旬還有一波市場供給釋出。不過受限全球貨幣緊縮及《平均地權條例》修正草案等影響，甚至是下半年即將開跑的總統大選等雜音，明年房市將回歸基本面，部分推案量過高的地區，更要留意是否會有賣壓出籠，提醒購屋族要隨時留意市況並即早修正，才能安然度過變化多端的大環境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

無論是奢侈稅、實價登錄、房地合一、升息，以及近期鬧得沸沸揚揚的《平均地權條例》，打房重手一波接一波，不少屋主也急著賣房換現金。樂屋網統計站上帶有「賠售」相關字的待售物件量，發現2022年有降價字的待售物件明顯比去年多，且光是11月相較去年同期，數量更是幾近翻倍！樂屋網分析，儘管部分帶有賠售字的物件可能是房仲業者的促銷手法，但在房市持續衰退下，屋主的降價、議價空間的確都增加了。

樂屋網指出，統計完站上待售物件標題中包含「賠售、賠錢、降價、急售」等降價相關字的待售物件量後，能看出去年帶有降價字的待售物件，雖數量上上下下起伏不定，但大約每個月固定300~400件左右，平均數約為380件，沒有明確增加或減少的趨勢。但今年帶有降價字的待售物件數量卻明顯增加，從4月起一路增長就再也沒減少過，8月首度突破500件，10月更是一舉突破600件，相較去年同期幾乎是翻倍成長的數字，也創下近5年新高。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，以目前清冷的市況來看，此時還願意拿房子出來銷售，有可能是真心想賣的屋主，像是有空間需求不得不賣房的換屋族，或有資金需求，需要重新進行資產配置的置產客都在此列，而房仲業者在刊登此類物件時，也更容易使用賠售的相關字詞來吸引買方目光。

洪安怡認為，不動產是兼具投資與消費雙重屬性的產品，本就有很多信心疊加而產生的成交與溢價，但隨著今年央行連4次升息，讓重貼現率回到2015年9月水準，《平均地權條例》修正草案在立法院內政委員會初審通過後，種種訊息都不斷打擊市場信心，建議有剛需的自住客趁此機會勇敢議價，也許會有機會買到比去年便宜的房子。







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