沙鹿買屋,沙鹿區買屋,台中沙鹿買屋

你在看房子嗎? 你想買的是成屋，還是預售屋？若是預售屋你得留意這一點！政府為防止預售屋建商將資金、價金挪作他用，設立「履約擔保機制」，但其實這個機制裡頭有很多陷阱，真相是履約擔保「不等於保證交屋」，消費者要睜大眼！

血本無歸受災戶，接受民視異言堂獨家專訪

政府為了防止建商將資金、價金挪作他用，設立「履約擔保機制」保障交易安全，但簽約之後，建商真的有履行承諾嗎?　像是新北市中和青慕淳預售屋建案的承購戶Allen發現，他當初繳的10萬訂金與60萬簽約金，並未依約進到信託專戶裡。異言堂記者查詢法院判決，在其他建案中，也曾發生建商未把預售價金"全額 "放進專戶的糾紛，因此，信託與建商間的「金流不透明」，規範不嚴謹成為履保體制下的一大漏洞。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

房市買氣急凍，「2大房貸指標」本國銀行總房貸戶數、房貸餘額截至10月底，幾乎都呈現零成長，房市專家也一語道破目前市況。

10月國銀房貸新貸戶 探5年同期新低

根據金管會統計，本國銀行總房貸戶數截至10月底為201萬1551戶，僅較9月增加185戶、月增0.01％，另外，房貸餘額（不含催收款）9兆2171億元也只小幅增加0.29％。

而今年國銀新貸戶數除了2月農曆春節，以及8月傳統民俗月，導致呈現負成長，其餘月份最低也維持增加700戶以上的水準，10月卻一口氣減少至185戶，和房貸餘額（不含催收款）同創下5年同期新低。

自住客也動搖 2大因素衝擊購屋信心

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，總房貸戶數及房貸餘額成長動能削弱，直接顯示的就是「市場不好，沒有交易量」，在升息循環、央行緊縮政策之下，除了房貸負擔增加，新貸款戶還因為銀行可放貸空間變小，面臨貸款成數不如預期的窘境，因此出價變得保守，購屋行為也會越來越謹慎。

他預期，11、12月受到央行持續升息，房貸利率已逼近2％大關，將動搖自住買盤，加上延宕多時的《平均地權條例》修正草案如今已通過初審，未來持續挺進的機會高，投資客急著下車逃離，將衝擊整體市場信心，相關數據恐怕也不會太樂觀。

至於房市這一波的陰霾，何時可能撥雲見日？黃舒衛認為，最悲觀的情況下，恐怕要等到此波新增供給潮經過2至3年的消化，才能回穩反彈，不過若是明年下半年經濟情勢趨穩，全球升息步調調整，不確定因素消除，自住買盤將逐漸回籠，房市就有機會迎來轉機。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲宜蘭華廈的交易佔比僅次於透天，且2房逐漸取代3房。（東森房屋提供）

最近幾年在建設利多的加持下，宜蘭房市備受市場關注，實價登錄資料也顯示，宜蘭華廈的交易佔比僅次於透天，達到33.9%，與5年前同期相比激增15.7個百分點，且2房逐漸取代3房。

此外，農地交易熱度也不斷提升，東森房屋宜蘭高中加盟店店東朱哲賢進一步指出，購買農地不僅可免繳土地增值稅、房地合一稅、贈與稅、遺產稅、所得稅等多項稅費，而且還有機會蓋農舍來自住，未來如果劃入都市計劃內，還有可能會變成住宅區、工業地與商業地，對於有資產配置需求的高淨值客群來說，購買農地也是一個很好的選擇，因此最近幾年宜蘭也興起了一陣農地購買熱潮。

以高鐵預定地周邊的農地來說，去年底的單價還在每坪1.8~2萬之間，到了今年初就已經上漲到每坪6~7萬，目前的單價更是高達每坪10萬元上下，農地的漲勢甚至趕超一般住宅，有一定經濟實力的置產族群可以多加關注。

東森房屋研究中心經理葉沛堯指出，過往宜蘭的房市交易以透天厝為主，近年房價愈來愈高，再加上少子化衝擊，不少購屋民眾開始把目光轉向坪數較小、總價親民的大樓、華廈。

葉沛堯表示，宜蘭坐擁得天獨厚的自然風光，房價低至北市的3折左右，在雪隧開通後，兩地的通勤車程大約僅需1小時左右，近年來不少台北民眾紛紛移居宜蘭，且待高鐵宜蘭站落實後，通勤時間預估將縮短到20分鐘左右，再搭配宜蘭科學園區題材，屆時一定會吸引更多的外來族群到宜蘭買房，從長線來看，宜蘭房市能見度頗高。

朱哲賢指出，雖然今年以來受房市黑天鵝的干擾，區域交易熱度不如去年同期，以宜蘭縣內房市交易最熱絡的宜蘭市來說，目前宜蘭市中心的新建2房含車位總價大約在1000萬左右，靠近高鐵站的新建2房含車位在850~1000萬上下，除此之外還有部分屋齡較高的兩房物件甚至低至500萬元左右，購屋民眾可以根據自己的預算和實際需求挑選合適的區域和物件。

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台經院今（26）日公布11月景氣動向調查結果，製造業營業氣候測點終結10連跌的頹勢，轉為上揚；服務業景氣也在連續3月下滑後止跌轉揚；不過，營建業方面仍持續低迷狀況，創下連續4個月下滑，台經院預估短期房市價量表現恐不佳。

營建業氣候測驗點續呈下滑趨勢，張建一說明，主要來自於當月份營造業與不動產業對於景氣看法持續轉差，前者因部分建築工程和機電整合工程業者的進度有所延宕，且民眾修繕房屋需求亦有所下滑，後者則是受制於大環境的壓制，使得房市整體買氣不盡理想。

未來半年不論是營造業或是不動產業景氣看法上皆呈現謹慎保守的態勢，特別是不動產業，在經濟成長率趨緩、房貸利率調升後的效應浮現、房市調控未有鬆綁跡象之下，短期內房市價量表現恐不佳。

國內製造業方面，張建一指出，受到終端需求走弱，產業鏈調整庫存影響，11月出口、生產與外銷訂單表現明顯滑落，故製造業廠商對當月景氣看法多呈悲觀與持平，然預期東協、印度等市場經濟展望樂觀，中國經濟亦可望逐漸回穩，加以廠商庫存調整逐漸完成、升息步調趨緩，故看好未來半年景氣表現的廠商比例較上月調查相比明顯增加。

服務業方面，雖然時序進入歐美消費旺季，但歐美市場消費情勢卻相對冷淡；內需消費方面，受到上年同月百貨週年慶搭配政府振興方案推出促銷活動，比較基期偏高，11月百貨公司營業額年增率由正轉負，量販店營業額年增率續呈負成長表現。

不過，隨著邊境開放來台旅客逐月增加，有超過八成以上的餐旅業者看好未來半年景氣表現，零售業看好未來半年景氣表現的廠商比例亦明顯高於看壞。在證券業方面，業對於未來半年景氣表現看法呈現兩極，看好的廠商比例與看壞的廠商比例相近。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台灣經濟研究院今（26）日公布11月景氣動向調查報告，雖然製造業、服務業營業氣候測驗點轉為上揚，但營建業測驗點持續下滑，台經院則示警，不動產業來自於大環境的負面因素仍不斷，短期內房市價量表現恐不佳。

11月景氣動向 製造、服務業景氣轉揚

在國內製造業方面，受到終端需求走弱，產業鏈調整庫存影響，11月出口、生產與外銷訂單表現明顯滑落，故製造業廠商對當月景氣看法多呈悲觀與持平，然預期東協、印度等市場經濟展望樂觀，中國經濟亦可望逐漸回穩，加以廠商庫存調整逐漸完成、升息步調趨緩，故看好未來半年景氣表現的廠商比例較上月調查相比明顯增加。

服務業儘管時序進入歐美消費旺季，然歐美市場消費情勢卻相對冷淡，令貨櫃運輸需求疲軟，海運價格持續走跌，航空貨運業務量價齊縮，使得運輸倉儲業看壞當月與未來半年景氣表現。再者，儘管新興科技應用需求延續，惟受終端消費動能走弱，客戶持續庫存調整，恐抑制拉貨力道，令批發業持平看待當月與未來半年景氣表現。

營建業連4跌 不動產買氣冷

至於營建業11月測驗點續呈下滑趨勢，營造業與不動產業對於景氣看法持續轉差，其中營造業因部分建築工程、機電整合工程業者的進度有所延宕，且民眾修繕房屋需求亦有所下滑，使景氣轉差，不過部分2022年建案遞延至2023年完工，也使營造業在建工程處於高水位，未來半年景氣有望好轉。

不動產業方面，11月六都建物買賣移轉件數月增率為8.6％，主要是受惠於桃園市、新北市交屋潮帶動，不過從年增率來看，則是呈現-28.5％，顯然目前房市來自於大環境的負面因素仍不斷，整體買氣不盡理想。

針對未來半年展望，市場對於房市景氣展望依舊偏向保守，主要是12月央行再升息半碼，以及平均地權條例審查在即，加上各機構對於國內經濟情勢看法持續呈現下修態勢，導致民眾購屋意願下降，且評估期間拉長，短期內房市價量表現恐不佳。

而本次營建業2022年11月營業氣候測驗點為85.60點，較10月之85.84點下滑0.24點，已連續四個月呈現下跌的態勢。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

升息增加房貸負擔，壓縮民眾購買力，購屋平均屋齡又創新高! 根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，今年第三季全台住宅平均買賣屋齡，已高達 26.91 年，比去年同期增加了 1.62 年，創下統計以來的最老紀錄。

同時，進一步探究六都今年第三季的平均買賣屋齡，也只有桃園的 20.73 年尚未追平高標，其餘五都全數改寫新高。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察近兩年第三季同期的屋齡區間交易占比變化，可發現全國平均交易屋齡走高，主要是今年第三季的「輕屋齡交易減」，以及「老屋交易增」所致，而新屋老宅之所以此消彼長，不外乎三大原因，首先「房地合一 2.0 重稅」，去年下半年房地合一 2.0 上路，與 1.0 相比，短期交易的重稅期，從 2 年延長為 5 年，因此像是預售購屋的第一手屋主，在政策實施後就延緩出售換取輕稅空間，使市場屋齡 5 年以下的物件，流通性日漸減少，也讓屋齡 1-10 年的交易占比，較去年同期縮水 3.5 個百分點，造成今年 Q3 平均屋齡走揚。

同時，「高房價升息」，輕屋齡物件價格高高在上，今年又連續升息加深房貸負擔，導致買盤轉往相對平價的中高屋齡物件，拉高屋齡均值；第三，「老屋重建興旺」，危老、都更的改建遠景，進一步強化老宅的市場性，使屋齡 30 年以上的交易占比，年增 3.6 個百分點，催熟整體平均屋齡。

張旭嵐並指出，審議中的《平均地權條例》修正案若通過上路，平均交易屋齡還有可能持續老化，因修法後市場會更趨向剛性買盤，建商的推案型態，也將從預售往成屋調整，但成屋推案的工期漫長，市場短期內恐面臨新供給縮減的問題，使屋齡 1 年以下的新案交屋潮退卻；且新成屋的自備款門檻高，資金有限的剛性客源，不排除加速轉向價格較親民的中古屋，進而墊高購屋的平均屋齡。

今年第三季全台六都的平均交易屋齡，以台北市 31.39 年最老，最年輕的都會則是桃園，交易屋齡均值僅 20.73 年。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市因開發久遠土地飽和，所以市場供給長期以高齡物件為主，且老屋具低價優勢，又是建商近年整合推案的主力，故交易佔比愈來愈高，今年第三季台北市逾 30 年老屋，交易占比將近 6 成，為房市高齡化最嚴重的都會，加上台北新案供給長年稀缺，低屋齡物件的交易占比走低，讓首都的平均交易屋齡率先飆破 31 年。

桃園市的屋齡交易佔比，雖然也有「高齡增、輕齡減」的情況，但受惠近年新案推案量大，交屋潮持續湧現，屋齡 1 年以下的交易占比不減反增，年增 7.8 的百分點，讓桃園今年第三季的屋齡均值，只比去年同期微增 0.55 年，穩居最具活力的青春都會；台南的情況則與桃園恰恰相反，由於新案交屋潮不如去年，台南 1 年以下的交易占比，較去年第三季減少 7 個百分點，老屋交易占比又年增 8.3 個百分點，於是今年第三季的平均屋齡，一口氣比去年同期多了 3.04 年，來到 26.92 年的歷史新高。

升息增加房貸負擔，壓縮民眾購買力，購屋平均屋齡又創新高。根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，今年Q3全國住宅平均買賣屋齡，已高達26.91年，比去年同期增加了1.62年，創下統計以來的最老紀錄。進一步探究六都今年第三季的平均買賣屋齡，也只有桃園的20.73年尚未追平高標，其餘五都全數改寫新高。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察近兩年Q3同期的屋齡區間交易占比變化，可發現全國平均交易屋齡走高，主要是今年第三季的「輕屋齡交易減」，以及「老屋交易增」所致，而新屋老宅之所以此消彼長，不外乎三大原因。

第一「房地合一2.0重稅」，去年下半年房地合一2.0上路，與1.0相比，短期交易的重稅期，從2年延長為5年，因此像是預售購屋的第一手屋主，在政策實施後就延緩出售換取輕稅空間，使市場屋齡5年以下的物件，流通性日漸減少，也讓屋齡1~10年的交易占比，較去年同期縮水3.5個百分點，造成今年Q3平均屋齡走揚。

第二「高房價升息」，輕屋齡物件價格高高在上，今年又連續升息加深房貸負擔，導致買盤轉往相對平價的中高屋齡物件，拉高屋齡均值；第三「老屋重建興旺」，危老、都更的改建遠景，進一步強化老宅的市場性，使屋齡30年以上的交易佔比，年增3.6個百分點，催熟整體平均屋齡。

張旭嵐並指出，審議中的《平均地權條例》修正案若通過上路，平均交易屋齡還有可能持續老化，因修法後市場會更趨向剛性買盤，建商的推案型態，也將從預售往成屋調整，但成屋推案的工期漫長，市場短期內恐面臨新供給縮減的問題，使屋齡1年以下的新案交屋潮退卻；且新成屋的自備款門檻高，資金有限的剛性客源，不排除加速轉向價格較親民的中古屋，進而墊高購屋的平均屋齡。

今年Q3六都的平均交易屋齡，以台北市31.39年最老，最年輕的都會則是桃園，交易屋齡均值僅20.73年。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市因開發久遠土地飽和，所以市場供給長期以高齡物件為主，且老屋具低價優勢，又是建商近年整合推案的主力，故交易占比愈來愈高，今年Q3北市逾30年老屋，交易占比將近6成，為房市高齡化最嚴重的都會，加上台北新案供給長年稀缺，低屋齡物件的交易占比走低，讓首都的平均交易屋齡率先飆破31年。

桃園市的屋齡交易占比，雖然也有「高齡增、輕齡減」的情況，但受惠近年新案推案量大，交屋潮持續湧現，屋齡1年以下的交易占比不減反增，年增7.8的百分點，讓桃園今年Q3的屋齡均值，只比去年同期微增0.55年，穩居最具活力的青春都會；台南的情況則與桃園恰恰相反，由於新案交屋潮不如去年，台南1年以下的交易佔比，較去年Q3減少7個百分點，老屋交易占比又年增8.3個百分點，於是今年Q3的平均屋齡，一口氣比去年同期多了3.04年，來到26.92年的歷史新高。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

息增加房貸負擔，壓縮民眾購買力，購屋平均屋齡又創新高!根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，今年Q3全國住宅平均買賣屋齡，已高達26.91年，比去年同期增加了1.62年，創下統計以來的最老紀錄！進一步探究六都今年第三季的平均買賣屋齡，也只有桃園的20.73年尚未追平高標，其餘五都全數改寫新高！

平均交易屋齡走高專家揭3原因

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察近兩年Q3同期的屋齡區間交易佔比變化，可發現全國平均交易屋齡走高，主要是今年第三季的「輕屋齡交易減」，以及「老屋交易增」所致，而新屋老宅之所以此消彼長，不外乎三大原因：第一，「房地合一2.0重稅」，去年下半年房地合一2.0上路，與1.0相比，短期交易的重稅期，從2年延長為5年，因此像是預售購屋的第一手屋主，在政策實施後就延緩出售換取輕稅空間，使市場屋齡5年以下的物件，流通性日漸減少，也讓屋齡1~10年的交易佔比，較去年同期縮水3.5個百分點，造成今年Q3平均屋齡走揚。

第二，「高房價升息」，輕屋齡物件價格高高在上，今年又連續升息加深房貸負擔，導致買盤轉往相對平價的中高屋齡物件，拉高屋齡均值；第三，「老屋重建興旺」，危老、都更的改建遠景，進一步強化老宅的市場性，使屋齡30年以上的交易佔比，年增3.6個百分點，催熟整體平均屋齡。

張旭嵐並指出，審議中的《平均地權條例》修正案若通過上路，平均交易屋齡還有可能持續老化，因修法後市場會更趨向剛性買盤，建商的推案型態，也將從預售往成屋調整，但成屋推案的工期漫長，市場短期內恐面臨新供給縮減的問題，使屋齡1年以下的新案交屋潮退卻；且新成屋的自備款門檻高，資金有限的剛性客源，不排除加速轉向價格較親民的中古屋，進而墊高購屋的平均屋齡。

台北交易高齡化 桃園新案活力旺

今年Q3六都的平均交易屋齡，以台北市31.39年最老，最年輕的都會則是桃園，交易屋齡均值僅20.73年。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市因開發久遠土地飽和，所以市場供給長期以高齡物件為主，且老屋具低價優勢，又是建商近年整合推案的主力，故交易佔比愈來愈高，今年Q3北市逾30年老屋，交易佔比將近6成，為房市高齡化最嚴重的都會，加上台北新案供給長年稀缺，低屋齡物件的交易佔比走低，讓首都的平均交易屋齡率先飆破31年。

桃園市的屋齡交易佔比，雖然也有「高齡增、輕齡減」的情況，但受惠近年新案推案量大，交屋潮持續湧現，屋齡1年以下的交易佔比不減反增，年增7.8的百分點，讓桃園今年Q3的屋齡均值，只比去年同期微增0.55年，穩居最具活力的青春都會；台南的情況則與桃園恰恰相反，由於新案交屋潮不如去年，台南1年以下的交易佔比，較去年Q3減少7個百分點，老屋交易佔比又年增8.3個百分點，於是今年Q3的平均屋齡，一口氣比去年同期多了3.04年，來到26.92年的歷史新高。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

在政府打炒房加上升息影響下，整體房市買氣陷入急凍，但似乎不影響建商推案量，像是有業者搶進大同區，歷經十年的都更整合推出預售案，瞄準的是首購族和換屋族，不過業者也不諱言，明年買氣確實備受挑戰，預估北市房市呈現價穩量持平格局，中南部可能面臨量縮危機。

歷經10年都更整合，宣告新建案正式開市，位在北市大同區，面積超過千坪，以26到50坪規劃，瞄準首購、換屋族。代銷人員vs. 買家：「我們這次設計是低台度、大面窗，所以你的光線很好。」才開案詢問度超級高，看準西區門戶計畫，有望帶動大同區發展，但根據統計，北市大同、南港兩區，今年跌價最慘，以40坪戶為例，南港區大跌517萬，大同區則跌了487萬。

開發公司副董事長嚴漢明：「大同區跌是因為，大部分都是老舊社區沒有電梯，所以他消費者不習慣這樣的產品，所以房價下跌，但是新的產品，只要你規劃自住型的，首購跟換屋族的，我想消費者還是會接受。」

業者不諱言，明年房價難撼動，但買氣備受考驗，政府打炒房，加上平均地權條例將上路，預期衝擊預售案投資降溫，讓低迷房市雪上加霜，市場銷售遇阻礙，建商因土建融額度限縮缺乏資金，加上民眾信心不足，都讓明年買房意願降到冰點。

代銷公司副總經理柯仲武：「明年來看，北台灣來講，我們認為是價穩量持平，那中南部的部分，或許會有一些量縮，那價格部份當然，因為現在原物料，營造成本還是居高。」營建成本高漲，但景氣下滑、房貸壓力增加，短期內房市價量表現恐怕都難回溫。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

中央銀行今（23）日公布11月五大銀行新承做房貸利率，持續上揚至1.851%，已連12個月上升，且創下2016年2月以來、逾6年10個月新高。央行經研處副處長蔡惠美指出，今年房市走勢向下，包括升息、景氣趨緩及金融情勢緊縮，加上後續還有平均地權條例上路後影響，整體房市都趨於保守觀望氣氛濃厚。 

央行公布11月本國五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款加權平均利率為1.596％，創2016年1月以來新高，較10月的1.541％上升0.055個百分點，主因年關將近，資金需求增加，使貸款占比最大的週轉金貸款利率上升所致。 

11月五大銀行新承做房貸利率持續上揚至1.851%，月增0.024個百分點，並創下2016年2月以來新高紀錄；至於房貸金額衝高，主要是年底交屋潮帶動下，較上月大增128.58億元至601.3億元，為7月以來單月相對高點。 

蔡惠美分析，11月購屋貸款承做大增逾百億元，主要是年關將近、農曆年前是傳統新屋交屋潮，以及疫情趨緩看屋人潮略增，都帶動整體購屋貸款金額大增；利率方面，反映央行9月升息，10月房貸的月指標利率，五大銀行中有四個銀行都已足額調升，另一家是在11月調升，因此11月利率僅增加0.024個百分點，由於央行12月再度升息，預估後續房貸利率還會持續上修，明年1月反映會更明顯。 

進一步觀察，以六都移轉棟數來看，11月除了台南市月減0.68%，其他五都較上月成長，以桃園市月增21.46％最強勁，11月六都合計月增8.59%、但年減28.47％。 

蔡惠美說，六都移轉棟數年減幅較大，主因去年房市是高點、基期較高，今年有升息、景氣趨緩，加上金融情勢緊縮，整體房市都趨於保守觀望氣氛濃厚。 

至於政府打炒房是否已見效？她認為，一方面是政府健全房市措施措施有效，一方面是下半年全球金融緊縮，以及下半年後景氣趨緩等，都對房市帶來影響。 

另外，央行也公布11月週轉金貸款金額達9793.74億元，較上月大增1054.61億元，創下史上單月次高。蔡惠美說明，主要是年底資金需求轉強，公民營企業有大額週轉金需求，再加上景氣趨緩及第四季出口表現較差，企業資金需求會持續出現。 

而11月週轉金利率 1.543%，為2015年12月以來新高，主因金融情勢緊縮，部分銀行考量到資本適足率（RBC），針對短期週轉金貸款利率調升。 

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】