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▲11月國銀房貸餘額為9.32兆，年增率僅7.14%，已是連續8個月下跌，且是2020年8月以來新低。（資料照）

央行公布11月「消費者貸款與建築貸款餘額」，其中國銀房貸餘額為9.32兆，年增率僅7.14%，已是連續8個月下跌，且是2020年8月以來新低，而11月建築貸款餘額為3兆838億元，也創下2019年10月以來新低。

受到升息及政府政策影響，房市交易持續緊縮，根據央行統計，11月房貸餘額為9.32兆元，連68個月創歷史新高，月增約510億元，但年增率下滑7.14%。而代表建商信心的建築貸款餘額則為3.08兆元，連續45個月創歷史新高，月增約260億元，不過年增率也下降11.99%。

建築貸款餘額（土建融資）為建商向銀行申請貸款來購買土地的資金，以及之後的營建費用，前幾年房市景氣熱絡，建商購地信心大增，讓建築貸款持續增高。不過，在政府祭出多項打炒房政策後，且銀行也對不動產授信更加謹慎保守，讓建築融資年增率趨緩，

而房貸餘額為9.32兆，年增率僅7.14%，創2020年8月以來新低，大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，今年央行連續升息，雖然在11月前五大銀行平均房貸利率離2%還有距離，但市場預期升息不會止步，且股市大跌、貨幣緊縮，造成投資止步、自用觀望，房市交易量下降，另一方面央行第三季將存準率調高1碼，銀行緊縮放款量，皆為其原因。

明年平均地權修正案若三讀通過，勢必造成房市波瀾，不過預售個案表現對整體成屋價格影響很有限，成屋市場仍處於價格磨合階段，有顯著區域型降價，交易量才有突破的機會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

聯準會（Fed）今年來連續升息已造成美國房市景氣下滑，但這正是Fed要的效果，而非失誤。房市降溫可能有助美國未來一年減少經濟活動，並壓低通膨。 

華爾街日報記者蒂米羅斯（Nick Timiraos）撰文表示，通膨的頑強令人猝不及防，迫使Fed今年政策轉向，一連升息七次，把聯邦資金利率目標區間調高到4.25%到4.5%，美國30年期房貸固定利率也跟著從3月的4%左右升到今秋的7%；近期回落到6.3%。另據房貸銀行家協會（MBA），購買中位數價格房屋的每月須繳房貸金額已比今年初大增43%。 

較高的利率會抑制支出、企業聘僱與投資，進而控制通膨。對利率敏感的房地產業往往首當其衝，但今年房市降溫的速度和程度，讓長期市場參與者也感到震撼。 

1978年進入房貸產業的巴恩斯（Lou Barnes）表示：「這大致是我看過最嚴重的利率震撼。」他還告誡，升息的效果尚未完全發揮。 

然而，這可能對壓低通膨帶來強而有力的效果。在先前租金和房價大漲下，居住項目也大幅度推升通膨。在美國，居住項目占消費者物價指數三分之一，並占個人消費支出（PCE）物價指數的六分之一，後者是Fed偏好的通膨指標。 

如今美國房價下跌、租金成長幅度大幅放緩，讓居住項目有望在明年大幅減少對通膨的貢獻，這是Fed官員預期明年底的通膨年增率降到3.1%的原因之一；相形下，當前的通膨率落在6%左右。 

房市買家近來屢屢展現觀望態度，而已鎖定低利率的賣家出售房屋的理由也不多。11月成屋銷售連10個月下滑，改寫史上最長連跌紀錄，而房利美和高盛的經濟學家預測，明年成屋銷售將不到400萬戶，比2006~2011年的房市泡沫破裂的水準還低。 

租金成長也已趨緩，因過去兩年建立家庭的熱潮似乎告一段落、公寓新戶供給達到40年來高點。 

RealPage房市經濟學家帕森斯（Jay Parsons）指出，租屋需求通常會在春末進入大學畢業季時增加，但今年卻沒發生，「我們從沒見過這種情況，就業成長如此之快，但任何類型的居住需求卻這麼低」，可能是因新冠疫情「提前」釋放未來的需求。 

這可能也會連累家用電器、翻修、搬運服務等產業的需求。例如，Mt. Diablo Landscaping業主迪亞波羅（Dan Diablo）說：「現在沒人花2萬或3萬美元進行露臺翻新」。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台灣在地質結構上，位於歐亞板塊與菲律賓海板塊交界帶，因地殼不穩定，地震自然也成為了台灣人的宿命，加上全台屋齡高、不耐震的危險老舊房屋遍地可見，經內政部房屋稅籍2022年統計資料顯示，台北地區屋齡超過30年以上的老屋已高達71.2％，未來幾年更將上看75％的高比例，實為最大的國家安全問題之一。正因如此，許多地主自然相當關心自家危險老舊房屋在重建後的抗震能力與施工品質。「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發指出，在全世界工料雙缺的威脅之下，營建業要兼顧人力、成本、建造品質、工期等確實很辛苦，不少地主會擔心這樣的狀況下蓋出來的房子品質會不會受影響？又有什麼解套做法可以同時兼顧安全與品質呢？

地震難以預防，「住的安全」一直是台灣民眾所關注的焦點！前陣子有地質學家提出預警，根據地震週期判斷，認為台灣已經進入強震百年週期，預判未來在2025年前後於東部海域可能發生8級的「海溝型地震」。一般而言，地震震度以靠近震央的地方震度越大，但若是盆地地形容易聚焦，在盆地地表所受地震震動的時間將會拉長，地震強度也會明顯放大，在台北盆地內的民眾於地震發生時更加「有感」，因此位於全台30年以上老屋比例最高的台北盆地地區，其所受地震的災損更不容小覷。



建築多耐震？鋼筋結構見端倪。中華民國全國建築師公會出版《台灣建築50年》專書，在1971-2021年的台灣建築50年歷史上，特別記載戴雲發創會理事長創立的「建築安全履歷協會」及長期推動的「Alfa Safe鋼筋系統化工法」及「潤弘預鑄建築工法」。更建議可以採用這種創新建築4.0的「鋼筋系統工法」來施工，以及「建築安全履歷協會」的安全品管模式，可以有效改善國內建築普遍存在傳統RC、SRC鋼筋排列未依設計規定、過密或不均、搭接長度不足、箍筋未依規定綁紮、工人不易施作及工班素質不一...等缺失。



且「建築安全履歷協會」所推廣之創新建築「Alfa Safe鋼筋系統化工法」，近期更獲得台灣建築中心之「智慧建築標章」與低碳建築聯盟LCBA之「低碳工法標章」認證，加上台灣建築史上的紀錄，對於「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發長期推動建築安全品質備受肯定。另外，「Alfa Safe鋼筋系統化工法」也經過國家地震工程研究中心「抗震韌性提升試驗」、國家經濟部「系統鋼筋工法品質標章」、台灣建築中心「優良工法認證」等，是強化結構耐震安全、施工品質提升、環保綠建築的優良工法。



都更、危老改建近期爆出停滯期，主要原因在於物價、房市、銀行升息等各種因素，再加上缺工嚴重與整合開發不容易的影響下，導致建商不如過去積極參與都更、危老重建，而老舊房屋的不安全在於早期設計法規與施工品質不夠完善，使得居住在老屋內的民眾，其居住安全會有所疑慮。為降低大地震災害的風險及缺工、缺料下結構安全品質於無法確保之建築不安全因子，在未來要兼顧人力、成本及品質的狀況下，應積極邁向系統化、自動化、對環境友善的方向，透過「建築安全履歷協會」所推薦的「鋼筋系統化工法」來施工及「建築安全履歷協會」的安全管理模式，在花費較少費用之下，有效解決傳統營建業困境並提升建築安全全品質。



「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發基於「建築安全」的專業及對社會貢獻的角度出發，將都更危老視為這個時代所賦予我們的使命，透過安全品質來解決危老都更兩大困難，包括整合開發的不容易，以及物價上漲、缺工問題導致施工品質與地主分配難以兼顧等，成立「戴雲發中力都市更新團隊」做「危老都更全案管理」，目前已有7個危老案件與1個都更案件成功整合簽約執行，持續將建築結構安全觀念推廣給更多地主了解，達到施工品質透明化之目標，有效提升建築耐震能力，讓地主有信心放心合作，用蓋好房的堅持，改建不安全的建築，為台灣民眾建造安心居住的百年好宅。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

《平均地權條例》初審通過後，私法人購屋將採許可制，且未來預售不能換約，雖然政策是打擊投機炒作行為，但竟意外打到豪宅市場，就有豪宅客詢問，如果買預售時用法人公司簽約，但蓋好交屋卻不能登記，政策上路後要換約改成個人，又不能換約，政策對於豪宅預售案形同雙殺。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然私法人購屋採取許可制，現在修法也才一讀通過，三讀過後怎麼執行或認定可能都還有解釋空間，不過對於豪宅客一間上億房子的交易，總是不希望交易過程中間有不確定性，不僅是短期內豪宅買氣可能受到影響，已經用公司名義購置豪宅預售案的買方，恐怕也是對政策感到憂心。



官方修正條文說明，經統計私法人近三年(2019~2021年)購買住宅數量明顯逐漸增加。根據官方懶人包資料說明，新制規定私法人購屋採許可制，用途限員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建等項目，取得許可完成移轉登記後，屆滿5年方得再移轉，還要檢具使用計畫等文件。



近日就有豪宅客詢問，已經用公司名義買了預售豪宅案，如果蓋好時不能登記公司名下，新制上路後又不能換約，那建商是否應該解約退錢給客戶？因此，除了豪宅客有疑慮外，建商恐怕也得擔心交屋時衍生出的相關問題。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲台北市老宅交易佔比高，今年Q3平均交易屋齡逾31年。(圖/台灣房屋提供)

根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，今年Q3全國住宅平均買賣屋齡，已高達26.91年，比去年同期增加了1.62年，創下統計以來的最老紀錄！進一步探究六都今年第三季的平均買賣屋齡，也只有桃園的20.73年尚未追平高標，其餘五都全數改寫新高！

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察近兩年Q3同期的屋齡區間交易佔比變化，可發現全國平均交易屋齡走高，主要是今年第三季的「輕屋齡交易減」，以及「老屋交易增」所致，而新屋老宅之所以此消彼長，不外乎三大原因：第一，「房地合一2.0重稅」，使市場屋齡5年以下的物件，流通性日漸減少，也讓屋齡1~10年的交易佔比，較去年同期縮水3.5個百分點，造成今年Q3平均屋齡走揚。

第二，「高房價升息」，輕屋齡物件價格高高在上，今年又連續升息加深房貸負擔，導致買盤轉往相對平價的中高屋齡物件，拉高屋齡均值；第三，「老屋重建興旺」，危老、都更的改建遠景，進一步強化老宅的市場性，使屋齡30年以上的交易佔比，年增3.6個百分點，催熟整體平均屋齡。

張旭嵐並指出，審議中的《平均地權條例》修正案若通過上路，平均交易屋齡還有可能持續老化，因修法後市場會更趨向剛性買盤，建商的推案型態，也將從預售往成屋調整，資金有限的剛性客源，不排除加速轉向價格較親民的中古屋，進而墊高購屋的平均屋齡。

今年Q3六都的平均交易屋齡，以台北市31.39年最老，最年輕的都會則是桃園，交易屋齡均值僅20.73年。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市因開發久遠土地飽和，所以市場供給長期以高齡物件為主，且老屋具低價優勢，又是建商近年整合推案的主力，故交易佔比愈來愈高，今年Q3北市逾30年老屋，交易佔比將近6成，為房市高齡化最嚴重的都會，加上台北新案供給長年稀缺，低屋齡物件的交易佔比走低，讓首都的平均交易屋齡率先飆破31年。

《平均地權條例》初審通過後，私法人購屋將採許可制，且未來預售不能換約，雖然政策是打擊投機炒作行為，但竟意外打到豪宅市場，近日就有豪宅客詢問建商是否應該解約退錢給客戶？房仲業擔心未來交屋時衍生出糾紛。

《平均地權條例》初審通過後，就有豪宅客詢問，如果買預售時用法人公司簽約，但蓋好交屋卻不能登記，政策上路後要換約改成個人，又不能換約，政策對於豪宅預售案形同雙殺。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然私法人購屋採取許可制，現在修法也才一讀通過，三讀過後怎麼執行或認定可能都還有解釋空間，不過對於豪宅客一間上億房子的交易，總是不希望交易過程中間有不確定性，不僅是短期內豪宅買氣可能受到影響，已經用公司名義購置豪宅預售案的買方，恐怕也是對政策感到憂心。

官方修正條文說明，經統計私法人近三年（2019~2021年）購買住宅數分別為10,219、15,693、17,779，數量明顯逐漸增加。

根據官方懶人包資料說明，新制規定私法人購屋採許可制，用途限員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建等項目，取得許可完成移轉登記後，屆滿5年方得再移轉，還要檢具使用計畫等文件。

近日就有豪宅客詢問，已經用公司名義買了預售豪宅案，如果蓋好時不能登記公司名下，新制上路後又不能換約，那建商是否應該解約退錢給客戶？因此，除了豪宅客有疑慮外，建商恐怕也得擔心交屋時衍生出的相關問題。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

號稱史上最強打炒房的修正草案，上週於通過初審，今（26）日台北市大同區都更案「首岳」開市，負責銷售的副董事長朱良能認為，雙北早就沒投資客了，政策對房市影響不大，且由於成本仍高，房價沒有理由下跌。

台北市少見佔地廣達1120坪的都更案「首岳」，由被稱為「都更大王」的耗費12年時間整合，基地在日治時期為「昭和」式街屋及老舊公寓，規劃12~26樓共3棟大樓，2~3房產品，總銷約80億元，開價每坪95~106萬元，預計2028年完工。

耗12年都更整合 台北市罕見千坪大基地

勝得福建設執行長洪正雄指出，整合此案幾乎是「不可能的任務」，但藉著耐心與地主溝通，最後達到100%全體地主同意，雖然開案時機正好遇到政府打炒房等議題，不過因建案規劃是最適合首購、首換族的26~50坪產品，主打自用族群，因此照常推案。

朱良能表示，該案推規劃可說是非常貼近消費者需求，現在政府說要打房，但台北市目前都沒投資客，怎麼打都打不到。目前房市偏向冷清，很多消費者因氛圍而猶豫、考慮，不過整體市場還是看個案表現，例如此案為台北市市中心上千坪、樓高26樓的SRC標的，可望在2023年開出銷售紅盤。

成本仍高 沒有降價裡由

對於明年房價的看法，朱良能認為，這一波雙北要降價並不容易，因為土地取得成本高，營建成本也高，沒有可能有下跌的條件？建商頂多不蓋不推，沒有理由下修。

記者追問《平均地權條例》修法草案初審通過後，是否出現預售屋轉售潮？他認為雙北因房價已高，獲利空間本來就不夠，已少見換約行為，反而過去在台南推的預售案聽說有轉手6~7次的狀況，顯見換約的熱絡，因此就較有可能出現拋售狀況。

至於整體市場會怎麼走？朱良能認為「雙北市量縮價微揚，但中南部價持平」，不過仍依個案表現為主，若是過去喊價太誇張、價錢跳脫行情太遠的區域，「就不知道未來會怎麼表現了！」

買房比股市穩 置產族不易轉手

朱良能強調，以雙北市來說，即使是投資型買方也不會一買來就轉手，是置產用的，「因為覺得比放股市還穩，所以預售屋買了就養到蓋好、交屋，再出租，你說這叫炒房嗎？不是，這是置產啊！」

「抗通膨最有用的就是房地產」，朱良能繼續說，如果買了房子「不漲價已經是夠倒楣的了，但至少錢還存在，比放在銀行3~10年後還保值」。當然前提仍是找對標的物，例如市中心千坪大基地，因為大型產品條件與規模一定更好，以及好地段。

▲台經院認為，短期內房市價量表現恐不佳。

台經院26日公布11月景氣動向調查結果，製造業營業氣候測驗點結束先前連10個月下滑態勢，服務業營業氣候測驗點也結束先前連續3個月下滑態勢轉為上揚，不過營建業測驗點則創下連續4個月下滑態勢，台經院認為，短期內房市價量表現恐不佳。

根據台經院經過模型試算，11月製造業與服務業營業氣候測驗點轉為上揚，營建業測驗點則續呈下滑態勢。其中，製造業營業氣候測驗點為84.79點，較上月修正後之83.92點增加0.87點，結束先前連10個月下滑態勢轉為上揚。服務業營業氣候測驗點為91.21點，較上月修正後之90.90點增加0.31點，結束先前連續3個月下滑態勢轉為上揚。另外，營建業營業氣候測驗點為85.60點，較10月之85.84點下滑0.24點，已連續4個月呈現下跌的態勢。

台經院指出，營建業測驗點下滑主要來自於當月份營造業與不動產業對於景氣看法持續轉差，前者因部分建築工程和機電整合工程業者的進度有所延宕，且民眾修繕房屋需求亦有所下滑，後者則是受制於大環境的壓制，使得房市整體買氣不盡理想。

而未來半年不論是營造業或是不動產業景氣看法上皆呈現謹慎保守的態勢，特別是不動產業，在經濟成長率趨緩、房貸利率調升後的效應浮現、房市調控未有鬆綁跡象之下，短期內房市價量表現恐不佳。

此外，2022年11月六都建物買賣移轉件數月增率為8.6%，主要是受惠於桃園市、新北市交屋潮帶動的緣故，但從年增率來看，則是呈現-28.5%，顯然目前房市來自於大環境的負面因素仍不斷。至於未來半年，市場對於房市景氣展望依舊偏向保守，主要是12月央行再升息半碼，以及平均地權條例審查在即，加上各機構對於國內經濟情勢看法持續呈現下修態勢，導致民眾購屋意願下降，且評估期間拉長所致。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

近年雪隧開通後，宜蘭房市逐漸升溫，近期在高鐵議題帶動下，交易量能更快速攀升。房仲業者觀察，宜蘭華廈的交易佔比達33.9%，且2房取代3房成為主力，專家指出，房價越來越高加上少子化衝擊，買方看好宜科、高鐵潛力，轉向低總價小宅置產卡位。

根據研究中心彙整實價登錄資料發現，宜蘭華廈交易熱度不斷升溫，目前交易佔比僅次於透天，達到33.9%，與5年前同期相比激增15.7個百分點，且2房自2021年佔比達38.9%，到今年甚至高達40.1%，已取代3房的31.9%，成為華廈交易主力。

2房總價親民 小宅成交易主力

東森房屋研究中心經理葉沛堯指出，過往宜蘭房市交易以透天厝為主，近年眼看宜蘭房價愈來愈高，加上少子化衝擊，不少購屋民眾開始把目光轉向坪數較小、總價親民的大樓、華廈。

葉沛堯表示，宜蘭向來有「台北人的後花園」之稱，坐擁得天獨厚的自然風光，房價低至北市的3折左右，在雪隧開通後，兩地的通勤車程大約僅需1小時左右，因此近年不少台北民眾移居宜蘭，用通勤時間換取合理房價，帶動區域房市交易量能快速攀升。

置產族看好高鐵題材 未來通勤時間縮短

葉沛堯強調，待高鐵宜蘭站落實後，兩地通勤時間預估將縮短到20分鐘左右，再搭配宜蘭科學園區題材，屆時一定會吸引更多的外來族群到宜蘭買房，因此從長線來看，宜蘭房市能見度頗高，打算到宜蘭買房置產的民眾不放把握時機，搶先布局。

東森房屋宜蘭高中加盟店店東朱哲賢指出，雖然今年以來受房市黑天鵝的干擾，區域交易熱度的確不如去年同期，不過鑒於台灣房市發展至今一直是大漲小回，對於自住客或打算長期持有的民眾來說，現在屋主心態易軟化，議價空間變得更大，反而是進場撿便宜的好時機。

以宜蘭縣內房市交易最熱絡的宜蘭市來說，目前市中心新建2房含車位總價約1000萬元，近高鐵站預定地的新建2房含車位約在850~1000萬元，還有部分屋齡較高的2房物件，甚至低至500萬元左右。

朱哲賢進一步指出，對於有資產配置需求的高淨值客群來說，購買農地也是好選擇，由於購買農地免繳土地增值稅、房地合一稅、贈與稅、遺產稅、所得稅等多項稅費，還有機會蓋農舍自住，未來如果劃入都市計劃內，還可能變成住宅區、工業地與商業地，因此近年宜蘭也興起一陣農地購買熱潮。

以高鐵預定地周邊農地來說，去年底單價還在每坪1.8~2萬元之間，今年初已漲到每坪6~7萬元，目前單價更高達每坪10萬元上下，漲勢甚至超過一般住宅。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

升息增加房貸負擔，壓縮民眾購買力，購屋平均屋齡又創新高!根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，今年Q3全國住宅平均買賣屋齡，已高達26.91年，比去年同期增加了1.62年，創下統計以來的最老紀錄！進一步探究六都今年第三季的平均買賣屋齡，也只有桃園的20.73年尚未追平高標，其餘五都全數改寫新高！

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察近兩年Q3同期的屋齡區間交易佔比變化，可發現全國平均交易屋齡走高，主要是今年第三季的「輕屋齡交易減」，以及「老屋交易增」所致，而新屋老宅之所以此消彼長，不外乎三大原因：

第一「房地合一2.0重稅」，去年下半年房地合一2.0上路，與1.0相比，短期交易的重稅期，從2年延長為5年，因此像是預售購屋的第一手屋主，在政策實施後就延緩出售換取輕稅空間，使市場屋齡5年以下的物件，流通性日漸減少，也讓屋齡1~10年的交易佔比，較去年同期縮水3.5個百分點，造成今年Q3平均屋齡走揚。

第二「高房價升息」，輕屋齡物件價格高高在上，今年又連續升息加深房貸負擔，導致買盤轉往相對平價的中高屋齡物件，拉高屋齡均值。

第三「老屋重建興旺」，危老、都更的改建遠景，進一步強化老宅的市場性，使屋齡30年以上的交易佔比，年增3.6個百分點，催熟整體平均屋齡。

張旭嵐並指出，審議中的《平均地權條例》修正案若通過上路，平均交易屋齡還有可能持續老化，因修法後市場會更趨向剛性買盤，建商的推案型態，也將從預售往成屋調整，但成屋推案的工期漫長，市場短期內恐面臨新供給縮減的問題，使屋齡1年以下的新案交屋潮退卻；且新成屋的自備款門檻高，資金有限的剛性客源，不排除加速轉向價格較親民的中古屋，進而墊高購屋的平均屋齡。

台北交易高齡化　桃園新案活力旺

今年Q3六都的平均交易屋齡，以台北市31.39年最老，最年輕的都會則是桃園，交易屋齡均值僅20.73年。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市因開發久遠土地飽和，所以市場供給長期以高齡物件為主，且老屋具低價優勢，又是建商近年整合推案的主力，故交易佔比愈來愈高，今年Q3北市逾30年老屋，交易佔比將近6成，為房市高齡化最嚴重的都會，加上台北新案供給長年稀缺，低屋齡物件的交易佔比走低，讓首都的平均交易屋齡率先飆破31年。

桃園市的屋齡交易佔比，雖然也有「高齡增、輕齡減」的情況，但受惠近年新案推案量大，交屋潮持續湧現，屋齡1年以下的交易佔比不減反增，年增7.8的百分點，讓桃園今年Q3的屋齡均值，只比去年同期微增0.55年，穩居最具活力的青春都會；台南的情況則與桃園恰恰相反，由於新案交屋潮不如去年，台南1年以下的交易佔比，較去年Q3減少7個百分點，老屋交易佔比又年增8.3個百分點，於是今年Q3的平均屋齡，一口氣比去年同期多了3.04年，來到26.92年的歷史新高。