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受惠「商60」重劃區，引進百貨、飯店和商場等商業設施的規劃，台南市安南區副都心周遭土地和房價齊揚，建地從5年前的每坪20多萬元，漲至每坪40多萬元，漲幅100％，大樓售價也從每坪20萬元到25萬元，漲至每坪37萬元到39萬元，漲幅介於56％到85％之間。

　在安南區副都心生活圈擁有1,000多坪建地的太普建設表示，因為看好安南區副都心的未來發展，太普建設3、4年前，即已前往當地考察，物色適合的物件，後來以每坪30多萬元，購得土地。

　據了解，目前正在安南區副都心生活圈推出「藏美六本木」的藏美建設，2、3年前從寶佳集團取得的952.37坪「住四」土地，成交價約29.4萬元，而安南區副都心生活圈的建地，5年前大約是每坪20多萬元，目前已漲至每坪40多萬元，漲幅100％。

　除了地價，大樓房價同樣蒙受其利，安南區副都心生活圈目前的大樓價格，比起3、5年前，已有明顯漲幅，台慶台南青年勝利店東陳俞安、青年店長林姿余表示，包括和紘北安園、荷久暻、春福好好、以及臻陶喜等建案，當時的售價大約介於16.14萬元到19.5萬元，近1年已拉升到20.29萬元到24.88萬元。

　上揚國際建築團隊二處總經理杜昀容指出，3年前，銷售春福好好的預售案時，價格在16到17萬元，成屋之後，目前轉手成交價在23到24萬元之間，最近才結束的春福年年建案，每坪價格也從28萬元漲至30萬元左右。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

近年房價不斷攀升，漲幅明顯超越民眾薪資所得。房仲業者彙整內政部統計資料發現，近10年平均可支配所得漲幅約12％，但平均房價漲幅已達5成，其中台北購屋門檻最高，1年不吃不喝才能買到1.1坪的空間。

東森房屋研究中心彙整內政部不動產資訊平台、主計總處家庭收支發現，從2011～2021的十年間，全台所得收入者平均可支配所得從50.7萬，提升到56.8萬，漲幅僅12.1％；同時間全台的平均房價卻從每坪19.47萬飆漲到29.15萬，漲幅接近5成。

東森房屋研究中心經理葉沛堯表示，以30坪住宅為例，10年前民眾以12年的可支配所得即可購得，但到了2021年，房屋平均單價29.15萬，購屋總價暴增至874.5萬，民眾全年不吃不喝，存下所有收入也需要16年才可擁房，顯見買房門檻正在不斷提高。

近4成收入得繳房貸

進一步觀察，六都及新竹縣市的房價負擔情況，台北人的購屋壓力最重，雖然平均所得73萬元，其他縣市難望項背，但平均房價單坪66.7萬元，也為全台之首，台北人一年的收入只能換到1.1坪空間。

其次為新北市，一年收入僅換到1.6坪空間；購屋壓力最輕鬆的縣市，為有竹科加持的新竹縣市，平均房價單坪22至23萬，大約能換到3坪左右。

除此之外，根據內政部日前發佈的最新房價負擔能力指標，今年Q2全國房貸負擔率高達39.62％，Q2房價所得比上升到9.69倍，雙雙創下新高。換句話說，購屋者須將近四成的家庭收入拿來繳房貸，也幾乎要9.69年不吃不喝才能買房。

所謂中產階級，其實就是社會中受教育程度高一點，從事腦力勞動，收入比普通人高一點的一群人。但是根本上來說，中產是靠出賣自己人力資本來獲取回報，一旦停止勞動，就沒有收入來源。所以基本上來看，中產階級就是無產階級。

在這個時代，知識和技能的更新日益加速，年齡和資歷很難成為資本。中產階級中只有極小部分的人群可以升級，很大一部分被迫下沉為中下階層，此將不利於經濟成長和社會結構穩定，值得正視及警惕。

1. 做好資產配置很重要

面臨著物價上漲、通貨膨脹的威脅，國內中產階級在這個時候，一定要做好資產配置，以免淪為被時代收割的韭菜。

資產最主要的四大類別，包括：股票（公司股票、股權）、固定收益（債券與其他債權證券）、現金（定期存款）以及不動產。

通貨膨脹下不懂得應變，只會讓自己愈來愈窮，而買進資產則是對抗通脹的不二法門。

2.投資房產最基礎穩當

對中產階級來講，房地產不失為最基礎、穩當而可靠的資產，但投資效益將大不如前。

目前我國房地產投資收益和風險與其他投資相比都較低，所以早期民眾大多將資產配置於房地投資，並屬於唯一的投資標的，但是單一種類的投資品項，在往後將面臨愈來愈大的投資風險。

尤其當民眾做了過多的房産投資，而導致現實上的高房價時，難免引來政府的政策干預，往後房地產的投資效益將大不如前，這是投資房地產前，所必須具備的基礎認知。

3. 買房迄今仍是中產階級最佳的存錢方式

最主要的原因是，房價上漲時，是「總房價」在上漲，而不是只有你支付的頭期款部分在上漲，這是房產的是槓桿作用。比如你有200萬元積蓄，買了1000萬元的房產，貸款800萬元，當房價上漲了10%的時候，1000萬元變成1100萬元，扣除貸款800萬元（事實上餘下的貸款不到800萬元，因為期間有每月還房貸），你的淨資產是300萬元，比你之前的積蓄200萬元多了100萬元。

如果你當初沒有買房，而是把這200萬元投入到基金股票，或是其他沒有槓桿效應的理財方式上，就算這些投資上漲了10%，也不過是從200萬元上漲到220萬元，只比之前的積蓄200萬元多了20萬元。

除此之外，投資及擁有房產可以讓人進可攻退可守，需要錢的時候，可以抵押房子取得融資，如果擁有2間房子時，另一間房子可以用來出租，帶來被動收入，而且隨房子增值，資產也不會貶值，堪稱啞巴兒子，還比養兒可靠。

最近這幾十年，能跑贏貨幣通脹的，真的很少，房產是極少數之一。

但買房子仍然是有方法的，並不是所有的房子都值得買，日後，只有大城市的「優質」房產，因為具備房市中稀缺產品的特性，除了它基本的居住屬性之外，還有投資和金融屬性，自然也就成為避險資產的最佳選擇。

4. 筆者的資產配置建議

若已經擁有房地產，筆者建議民眾同時也可以將自己的財富轉移到理財產品、金融產品、或選擇一些境外投資品種，分散投資，降低房產價格波動和投資組合的風險。

現階段，好的資產配置要做到以下三點：

(1) 降低儲蓄的比例

即減持現金、定存，只留3～5個月的日常開支做緊急救難金即可。

(2) 股票的配置宜多元化

即不宜做短期炒作。畢竟普通人缺乏足夠的資源（團隊、專業、時間、和資訊）去做及時的研判，以致在操作上總是落後専業的法人之後，結果很自然的成為被收割的韮菜。因此不如改持 ETF (股票指數基金組合）做長期投資。

(3) 資產的配置元素應多元化

調查顯示，先進國家高淨值居民的資產配置，大致會把7~8成的資産放在股票、債券等金融商品上，放在不動產、現金上面的比例通常不到2成；而華人地區的台灣及大陸，房產則會佔到資産的5成，只有2成在金融商品上。

筆者的建議則是依你個人的情況而定，金融資產的投資要更專業的知識，和更多的時間投入，對於金融投資市場中參與者，有兩點個人的心得分享一下：

第一個，是獨立決策，如果做不到，半懂不懂，只會跟風，那麼不宜介入。

像投資股票，要學會真正的價值投資，包括了解產業動態、趨勢、和未來發展，像同樣的本益比，卻會因為所處產業的不同而大不相同，因應此種不同的產業會有不同的估值，而企業位居產業內的地位，也會影響估值，因此各不同企業、不同産業的估值、現金植利率也都是判斷每種股票股價的衡量標準。

第二個，看明白所有的理財課程和所謂的推薦股票，都是不可靠的，沒有自己的投資決策邏輯，賭場永遠不缺對自己的運氣有迷戀的賭徒。

要學會真正的價值投資，包括了解產業動態、趨勢、和未來發展，像同樣的本益比，卻會因為所處產業的不同（受景氣循環的影響程度、未來成長的空間和潛力）而大不相同，因應此種不同，不同的產業會有不同的估值，而企業位居產業內的地位，也會影響估值，因此各不同企業、不同産業的估值、現金殖利率也都是判斷每種股票股價的衡量標準。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

升息增加房貸負擔，壓縮民眾購買力，購屋平均屋齡又創新高！今年Q3全國平均已高達26.91年，創統計來新高，其中台北市31.39年最老，最年輕的是桃園20.73年，五都全改寫新高，房仲專家擔心，民眾購屋捨新買老有三大原因，平均地權條例恐再推一把。

據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，今年Q3全國住宅平均買賣屋齡，已高達26.91年，比去年同期增加了1.62年，創下統計以來的最老紀錄。進一步探究六都今年第三季的平均買賣屋齡，也只有桃園的20.73年尚未追平高標，其餘五都全數改寫新高。房仲專家擔心，民眾購屋捨新買老，平均地權條例恐再推一把。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察近兩年Q3同期的屋齡區間交易占比變化，可發現全國平均交易屋齡走高，主要是今年第三季的「輕屋齡交易減」，以及「老屋交易增」所致，而新屋老宅之所以此消彼長，不外乎三大原因。

第一，「房地合一2.0重稅」。

去年下半年房地合一2.0上路，與1.0相比，短期交易的重稅期，從2年延長為5年，因此像是預售購屋的第一手屋主，在政策實施後就延緩出售換取輕稅空間，使市場屋齡5年以下的物件，流通性日漸減少，也讓屋齡1~10年的交易佔比，較去年同期縮水3.5個百分點，造成今年Q3平均屋齡走揚。

第二，「高房價升息」。

輕屋齡物件價格高高在上，今年又連續升息加深房貸負擔，導致買盤轉往相對平價的中高屋齡物件，拉高屋齡均值；

第三，「老屋重建興旺」。

危老、都更的改建遠景，進一步強化老宅的市場性，使屋齡30年以上的交易佔比，年增3.6個百分點，催熟整體平均屋齡。

張旭嵐並指出，審議中的《平均地權條例》修正案若通過上路，平均交易屋齡還有可能持續老化，因修法後市場會更趨向剛性買盤，建商的推案型態，也將從預售往成屋調整，但成屋推案的工期漫長，市場短期內恐面臨新供給縮減的問題，使屋齡1年以下的新案交屋潮退卻；且新成屋的自備款門檻高，資金有限的剛性客源，不排除加速轉向價格較親民的中古屋，進而墊高購屋的平均屋齡。

台北交易高齡化 桃園新案活力旺

今年Q3六都的平均交易屋齡，以台北市31.39年最老，最年輕的都會則是桃園，交易屋齡均值僅20.73年。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市因開發久遠土地飽和，所以市場供給長期以高齡物件為主，且老屋具低價優勢，又是建商近年整合推案的主力，故交易佔比愈來愈高，今年Q3北市逾30年老屋，交易佔比將近6成，為房市高齡化最嚴重的都會，加上台北新案供給長年稀缺，低屋齡物件的交易佔比走低，讓首都的平均交易屋齡率先飆破31年。

桃園市的屋齡交易占比，雖然也有「高齡增、輕齡減」的情況，但受惠近年新案推案量大，交屋潮持續湧現，屋齡1年以下的交易佔比不減反增，年增7.8的百分點，讓桃園今年Q3的屋齡均值，只比去年同期微增0.55年，穩居最具活力的青春都會；

台南的情況則與桃園恰恰相反，由於新案交屋潮不如去年，台南1年以下的交易佔比，較去年Q3減少7個百分點，老屋交易占比又年增8.3個百分點，於是今年Q3的平均屋齡，一口氣比去年同期多了3.04年，來到26.92年的歷史新高。

你在看房子嗎? 你想買的是成屋，還是預售屋？若是預售屋你得留意這一點！政府為防止預售屋建商將資金、價金挪作他用，設立「履約擔保機制」，但其實這個機制裡頭有很多陷阱，真相是履約擔保「不等於保證交屋」，消費者要睜大眼！

血本無歸受災戶，接受民視異言堂獨家專訪

政府為了防止建商將資金、價金挪作他用，設立「履約擔保機制」保障交易安全，但簽約之後，建商真的有履行承諾嗎?　像是新北市中和青慕淳預售屋建案的承購戶Allen發現，他當初繳的10萬訂金與60萬簽約金，並未依約進到信託專戶裡。異言堂記者查詢法院判決，在其他建案中，也曾發生建商未把預售價金"全額 "放進專戶的糾紛，因此，信託與建商間的「金流不透明」，規範不嚴謹成為履保體制下的一大漏洞。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

房市買氣急凍，「2大房貸指標」本國銀行總房貸戶數、房貸餘額截至10月底，幾乎都呈現零成長，房市專家也一語道破目前市況。

10月國銀房貸新貸戶 探5年同期新低

根據金管會統計，本國銀行總房貸戶數截至10月底為201萬1551戶，僅較9月增加185戶、月增0.01％，另外，房貸餘額（不含催收款）9兆2171億元也只小幅增加0.29％。

而今年國銀新貸戶數除了2月農曆春節，以及8月傳統民俗月，導致呈現負成長，其餘月份最低也維持增加700戶以上的水準，10月卻一口氣減少至185戶，和房貸餘額（不含催收款）同創下5年同期新低。

自住客也動搖 2大因素衝擊購屋信心

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，總房貸戶數及房貸餘額成長動能削弱，直接顯示的就是「市場不好，沒有交易量」，在升息循環、央行緊縮政策之下，除了房貸負擔增加，新貸款戶還因為銀行可放貸空間變小，面臨貸款成數不如預期的窘境，因此出價變得保守，購屋行為也會越來越謹慎。

他預期，11、12月受到央行持續升息，房貸利率已逼近2％大關，將動搖自住買盤，加上延宕多時的《平均地權條例》修正草案如今已通過初審，未來持續挺進的機會高，投資客急著下車逃離，將衝擊整體市場信心，相關數據恐怕也不會太樂觀。

至於房市這一波的陰霾，何時可能撥雲見日？黃舒衛認為，最悲觀的情況下，恐怕要等到此波新增供給潮經過2至3年的消化，才能回穩反彈，不過若是明年下半年經濟情勢趨穩，全球升息步調調整，不確定因素消除，自住買盤將逐漸回籠，房市就有機會迎來轉機。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲宜蘭華廈的交易佔比僅次於透天，且2房逐漸取代3房。（東森房屋提供）

最近幾年在建設利多的加持下，宜蘭房市備受市場關注，實價登錄資料也顯示，宜蘭華廈的交易佔比僅次於透天，達到33.9%，與5年前同期相比激增15.7個百分點，且2房逐漸取代3房。

此外，農地交易熱度也不斷提升，東森房屋宜蘭高中加盟店店東朱哲賢進一步指出，購買農地不僅可免繳土地增值稅、房地合一稅、贈與稅、遺產稅、所得稅等多項稅費，而且還有機會蓋農舍來自住，未來如果劃入都市計劃內，還有可能會變成住宅區、工業地與商業地，對於有資產配置需求的高淨值客群來說，購買農地也是一個很好的選擇，因此最近幾年宜蘭也興起了一陣農地購買熱潮。

以高鐵預定地周邊的農地來說，去年底的單價還在每坪1.8~2萬之間，到了今年初就已經上漲到每坪6~7萬，目前的單價更是高達每坪10萬元上下，農地的漲勢甚至趕超一般住宅，有一定經濟實力的置產族群可以多加關注。

東森房屋研究中心經理葉沛堯指出，過往宜蘭的房市交易以透天厝為主，近年房價愈來愈高，再加上少子化衝擊，不少購屋民眾開始把目光轉向坪數較小、總價親民的大樓、華廈。

葉沛堯表示，宜蘭坐擁得天獨厚的自然風光，房價低至北市的3折左右，在雪隧開通後，兩地的通勤車程大約僅需1小時左右，近年來不少台北民眾紛紛移居宜蘭，且待高鐵宜蘭站落實後，通勤時間預估將縮短到20分鐘左右，再搭配宜蘭科學園區題材，屆時一定會吸引更多的外來族群到宜蘭買房，從長線來看，宜蘭房市能見度頗高。

朱哲賢指出，雖然今年以來受房市黑天鵝的干擾，區域交易熱度不如去年同期，以宜蘭縣內房市交易最熱絡的宜蘭市來說，目前宜蘭市中心的新建2房含車位總價大約在1000萬左右，靠近高鐵站的新建2房含車位在850~1000萬上下，除此之外還有部分屋齡較高的兩房物件甚至低至500萬元左右，購屋民眾可以根據自己的預算和實際需求挑選合適的區域和物件。

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台經院今（26）日公布11月景氣動向調查結果，製造業營業氣候測點終結10連跌的頹勢，轉為上揚；服務業景氣也在連續3月下滑後止跌轉揚；不過，營建業方面仍持續低迷狀況，創下連續4個月下滑，台經院預估短期房市價量表現恐不佳。

營建業氣候測驗點續呈下滑趨勢，張建一說明，主要來自於當月份營造業與不動產業對於景氣看法持續轉差，前者因部分建築工程和機電整合工程業者的進度有所延宕，且民眾修繕房屋需求亦有所下滑，後者則是受制於大環境的壓制，使得房市整體買氣不盡理想。

未來半年不論是營造業或是不動產業景氣看法上皆呈現謹慎保守的態勢，特別是不動產業，在經濟成長率趨緩、房貸利率調升後的效應浮現、房市調控未有鬆綁跡象之下，短期內房市價量表現恐不佳。

國內製造業方面，張建一指出，受到終端需求走弱，產業鏈調整庫存影響，11月出口、生產與外銷訂單表現明顯滑落，故製造業廠商對當月景氣看法多呈悲觀與持平，然預期東協、印度等市場經濟展望樂觀，中國經濟亦可望逐漸回穩，加以廠商庫存調整逐漸完成、升息步調趨緩，故看好未來半年景氣表現的廠商比例較上月調查相比明顯增加。

服務業方面，雖然時序進入歐美消費旺季，但歐美市場消費情勢卻相對冷淡；內需消費方面，受到上年同月百貨週年慶搭配政府振興方案推出促銷活動，比較基期偏高，11月百貨公司營業額年增率由正轉負，量販店營業額年增率續呈負成長表現。

不過，隨著邊境開放來台旅客逐月增加，有超過八成以上的餐旅業者看好未來半年景氣表現，零售業看好未來半年景氣表現的廠商比例亦明顯高於看壞。在證券業方面，業對於未來半年景氣表現看法呈現兩極，看好的廠商比例與看壞的廠商比例相近。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台灣經濟研究院今（26）日公布11月景氣動向調查報告，雖然製造業、服務業營業氣候測驗點轉為上揚，但營建業測驗點持續下滑，台經院則示警，不動產業來自於大環境的負面因素仍不斷，短期內房市價量表現恐不佳。

11月景氣動向 製造、服務業景氣轉揚

在國內製造業方面，受到終端需求走弱，產業鏈調整庫存影響，11月出口、生產與外銷訂單表現明顯滑落，故製造業廠商對當月景氣看法多呈悲觀與持平，然預期東協、印度等市場經濟展望樂觀，中國經濟亦可望逐漸回穩，加以廠商庫存調整逐漸完成、升息步調趨緩，故看好未來半年景氣表現的廠商比例較上月調查相比明顯增加。

服務業儘管時序進入歐美消費旺季，然歐美市場消費情勢卻相對冷淡，令貨櫃運輸需求疲軟，海運價格持續走跌，航空貨運業務量價齊縮，使得運輸倉儲業看壞當月與未來半年景氣表現。再者，儘管新興科技應用需求延續，惟受終端消費動能走弱，客戶持續庫存調整，恐抑制拉貨力道，令批發業持平看待當月與未來半年景氣表現。

營建業連4跌 不動產買氣冷

至於營建業11月測驗點續呈下滑趨勢，營造業與不動產業對於景氣看法持續轉差，其中營造業因部分建築工程、機電整合工程業者的進度有所延宕，且民眾修繕房屋需求亦有所下滑，使景氣轉差，不過部分2022年建案遞延至2023年完工，也使營造業在建工程處於高水位，未來半年景氣有望好轉。

不動產業方面，11月六都建物買賣移轉件數月增率為8.6％，主要是受惠於桃園市、新北市交屋潮帶動，不過從年增率來看，則是呈現-28.5％，顯然目前房市來自於大環境的負面因素仍不斷，整體買氣不盡理想。

針對未來半年展望，市場對於房市景氣展望依舊偏向保守，主要是12月央行再升息半碼，以及平均地權條例審查在即，加上各機構對於國內經濟情勢看法持續呈現下修態勢，導致民眾購屋意願下降，且評估期間拉長，短期內房市價量表現恐不佳。

而本次營建業2022年11月營業氣候測驗點為85.60點，較10月之85.84點下滑0.24點，已連續四個月呈現下跌的態勢。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

升息增加房貸負擔，壓縮民眾購買力，購屋平均屋齡又創新高! 根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，今年第三季全台住宅平均買賣屋齡，已高達 26.91 年，比去年同期增加了 1.62 年，創下統計以來的最老紀錄。

同時，進一步探究六都今年第三季的平均買賣屋齡，也只有桃園的 20.73 年尚未追平高標，其餘五都全數改寫新高。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察近兩年第三季同期的屋齡區間交易占比變化，可發現全國平均交易屋齡走高，主要是今年第三季的「輕屋齡交易減」，以及「老屋交易增」所致，而新屋老宅之所以此消彼長，不外乎三大原因，首先「房地合一 2.0 重稅」，去年下半年房地合一 2.0 上路，與 1.0 相比，短期交易的重稅期，從 2 年延長為 5 年，因此像是預售購屋的第一手屋主，在政策實施後就延緩出售換取輕稅空間，使市場屋齡 5 年以下的物件，流通性日漸減少，也讓屋齡 1-10 年的交易占比，較去年同期縮水 3.5 個百分點，造成今年 Q3 平均屋齡走揚。

同時，「高房價升息」，輕屋齡物件價格高高在上，今年又連續升息加深房貸負擔，導致買盤轉往相對平價的中高屋齡物件，拉高屋齡均值；第三，「老屋重建興旺」，危老、都更的改建遠景，進一步強化老宅的市場性，使屋齡 30 年以上的交易占比，年增 3.6 個百分點，催熟整體平均屋齡。

張旭嵐並指出，審議中的《平均地權條例》修正案若通過上路，平均交易屋齡還有可能持續老化，因修法後市場會更趨向剛性買盤，建商的推案型態，也將從預售往成屋調整，但成屋推案的工期漫長，市場短期內恐面臨新供給縮減的問題，使屋齡 1 年以下的新案交屋潮退卻；且新成屋的自備款門檻高，資金有限的剛性客源，不排除加速轉向價格較親民的中古屋，進而墊高購屋的平均屋齡。

今年第三季全台六都的平均交易屋齡，以台北市 31.39 年最老，最年輕的都會則是桃園，交易屋齡均值僅 20.73 年。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市因開發久遠土地飽和，所以市場供給長期以高齡物件為主，且老屋具低價優勢，又是建商近年整合推案的主力，故交易佔比愈來愈高，今年第三季台北市逾 30 年老屋，交易占比將近 6 成，為房市高齡化最嚴重的都會，加上台北新案供給長年稀缺，低屋齡物件的交易占比走低，讓首都的平均交易屋齡率先飆破 31 年。

桃園市的屋齡交易佔比，雖然也有「高齡增、輕齡減」的情況，但受惠近年新案推案量大，交屋潮持續湧現，屋齡 1 年以下的交易占比不減反增，年增 7.8 的百分點，讓桃園今年第三季的屋齡均值，只比去年同期微增 0.55 年，穩居最具活力的青春都會；台南的情況則與桃園恰恰相反，由於新案交屋潮不如去年，台南 1 年以下的交易占比，較去年第三季減少 7 個百分點，老屋交易占比又年增 8.3 個百分點，於是今年第三季的平均屋齡，一口氣比去年同期多了 3.04 年，來到 26.92 年的歷史新高。