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本(2022)年最後一次央行理監事會議今(15)天落幕，央行宣布調升利率半碼、未調存準率，央行總裁楊金龍也在會後記者會上接受媒體問答，透露有3位理事認為應調升利率1碼，另回應利率決策、房市、台美利差與新台幣走勢等問題。

一、理事未一致同意升息半碼，主要原因？

這次還是有3位理事跟上次一樣主張升息1碼，著眼點也是表示要注意通膨。但針對存準率，則一致表示同意不調整。

二、為何這次未調存準率？

這次沒搭配存準率，代表緊縮程度比較溫和，主要原因有以下：

1.國內通膨壓力持續減緩、明年通膨率可望低於2%。

2. 國內經濟成長放緩程度較先前預測大。

3. 明年M2貨幣成長率將逐漸趨緩，下半年後M2年增率可望回降落入2.5%至6.5%參考區間。

4. 當前貨幣市場利率升幅遠高政策利率升幅。如果本次升息再搭配存款準備率，恐怕使貨幣市場利率更進一步上揚，且會讓銀行放款更為審慎，若影響企業籌資，恐影響經濟活動。

5. 近期美國、加拿大、澳洲、南韓主要國家，都放緩緊縮貨幣政策幅度。

三、明年CPI預期未調整，但下修經濟成長預期，代表明年央行政策會以穩定經濟大於控制物價？

根據中央銀行法規定的央行法定職責，依序是金融穩定、銀行業務正常發展、新台幣對內與對外穩定，第四才是經濟發展。這次儘管預期明年CPI年增率是1.88%，但還是不能掉以輕心。

中央銀行主要職責還是物價維控，雖然經濟成長還是會受到升息影響，但比起其他主要經濟體，台灣還是相對很穩。在台幣穩定情形下，央行還是會協助經濟成長發展，會注意經濟下行風險。

四、升息已到尾聲？

如果中央銀行可以確認，明年通膨會在2%以下，就會停止升息。

五、預期CPI年增率到2%以下了，為何還要升息？因為美國因素不得不跟？

美國情況跟我們不一樣，他們通膨率很高，控制通膨採取的方法也不太一樣，不是美國升息台灣就要跟進。此外，很多額外狀況可能導致通膨降溫不如預期，央行還是要持續觀察。

六、為何不是升存準率、不升息？

調整存準率在特殊情況之下是很好工具，但在平常，跟重貼現率來比較，對於市場來說比較不熟悉。

如果央行的政策要變得溫和的時候，用存準率來調整，市場還是會有問號，但用重貼現率，市場就會很明確了解央行的方向。

現在央行的貨幣政策基調就是「溫和的緊縮」，訊息出去要讓市場一目了然，所以才做這樣的調整。

七、台美利差問題怎麼解決？

今年以來資金流出導致新台幣貶值，資金外流可以從3月美國提高利率開始，全球不確定性增加，機構法人對未來獲利預期下降，導致美股下跌，而且持續下跌到10月中。

台股科技股比重高，很容易被那指、費半牽引影響，美股下跌時，外資基於資金配置、基金贖回等因素，賣完股票就會流出台股，這是資金外流主因，「這講起來跟台美利差擴大沒有多大關係」。

最近可以看到美國10年期公債下滑，外資又流入了，所以應該不要說是台美利差，要說美國公債殖利率，跟我們股票的殖利率相比較的結果，不是從市場利率來看。

所以，台美利差非外資流出、新台幣貶值的主要原因。

八、台幣走勢如何預期？

新台幣9月一直貶，市場就預測會貶到33、34元，但現在卻又開始升值，誠如先前所說，新台幣匯率走勢很難去預測它。

新台幣匯率原則上由外匯市場供需決定，但有不規則因素(如短期資金大量進出)與季節因素，導致匯率過度波動或失序變動，而有不利於經濟金融穩定之虞時，央行會本於職責維持外匯市場秩序。

九、房市軟著陸是何意？

房地產軟著陸比較沒有很明確定義，是借用經濟上針對軟著陸、硬著陸的定義。希望房地產是慢慢調整，而且這調整是往下調整比較好。

如果房市硬著陸、一次打趴，後續政府如果要用其他方式再撐起來就會很困難。以中國大陸的房市為例，在去年用三條紅線打擊市場之後，今年又希望靠16條措施救市，但都難見起效。

十、為何又沒有新一波信用管制？

央行職責是著重金融穩定，而選擇性信用管制也不是以控制房價為主，是關注它對金融穩定的影響。

雖然房價高「不是非常影響金融穩定的因素」，但房市問題央行還是會持續關注，如不動產貸款情形與房地產市場發展等，央行會檢視管制措施執行成效，適時檢討調整相關措施內容，促進金融穩定及健全銀行業務。

不過，選擇性信用管制會實施比較久的時間，不會像貨幣政策一樣，通膨下來之後就有望轉向。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

大型行庫如何看待明年房市景氣？合庫董事長雷仲達在受訪時指出，明年房市應會呈「量縮較價跌顯著」的狀態，最主要因為政府打炒房等房市管制措施奏效，且央行數度升息使房貸利率上升，會使買方更加觀望，成交量也會下降。

　另一方面，由於缺工及建材價格處於高檔，使房價下降不易，更會加深買賣雙方對成交價的歧見，因此，比起房價因缺工及建材價格處於高檔，導致降價空間有限，房屋成交量萎縮幅度將更加顯著。

　合庫15日由雷仲達出面與工會理事長陳金渠完成第六度團體協約的續約，並在會後接受媒體訪問。至於明年合庫的房貸業務量，雷仲達表示，仍希望房貸業務至少能比照經濟成長率成長；若以經濟成長率明年的表現來看，主計處11月預估明年經濟成長率為2.75％，因此預估合庫明年房貸業務成長率目標，應會訂在3％至5％之間。

　對於明年的整體市場環境，雷仲達指出，目前國外的主要預測機構，都認為明年經濟成長會趨緩，包括美國、英國、歐洲地區的採購經理人指數（PMI）都在50％以下，主計處最新統計顯示，出口數字已呈二位數的負成長，因此，雷仲達認為影響明年經濟較大的變數在出口。

　財政部長蘇建榮14日亦參與見證合庫勞資雙方再簽團協，並盛讚合庫勞資關係是「公股的模範」，由於合庫今年加薪6.67％，使工會也期待明年加薪水準，並且在會場喊話，對此雷仲達則回應，由於今年加薪有約4％的部分是配合政府一致的政策，目前還不能決定明年加薪水準。

　至於年終獎金，合庫銀由於去年獲利達214億元，為公股銀行中獲利最好，雷仲達表示，二個月年終、2.6個月績效獎金沒問題外，若加上約當二個月的員工酬勞，合庫銀今年的年終水準，將至少在六個月以上。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

傳統實價登錄海量的資料，常讓想查行情找房的消費者苦惱，社區實價查詢平台後，再推出「捷運房價租金地圖」，方便民眾秒查捷運生活圈的房價及租金行情，專家讚許，可更直觀標的物的價格水準和機能，向房市透明化邁出一大步。

沿著捷運找房可說是台北市民眾首選的租屋、購屋理想，也讓捷運站周邊成為購屋及租屋熱區，過去民眾挑選捷運宅必須從數以萬計的實價登錄資料中，逐一篩選鄰近捷運站的物件，再彙整實登案例進一步比價，相當耗時費力。

實價資訊結合捷運站 看地圖查行情

台北市地政局近日於「台北地政找房+」平台新增「捷運房價租金地圖」功能，將實價登錄資料結合捷運路網，針對全市已通車5條捷運線、73個捷運站，呈現各站半徑500公尺內房屋的實價登錄均價，民眾滑地圖就能秒查捷運站周邊房價水準，再搭配平台既有的社區成交資訊，讓找房更輕鬆有效率。

該功能還可點選各捷運站，查看該站周邊新成屋、中古屋近1年及歷史平均房價、周邊公共設施；另也加碼提供租金平均單價，讓民眾可以快速掌握捷運生活圈之房價租金行情及生活機能等資訊。  

台北市地政局局長張治祥表示，台北市近年來一直努力推動實價登錄的加值應用創新服務，希望幫助市民輕鬆讀懂房價資訊、掌握區域行情，而觀察各捷運站的平均房價，大致隨著與市中心的距離逐漸遞減。

張治祥補充，透過視覺化的「捷運房價租金地圖」，民眾可以衡量自身的負擔能力、通勤時間，先鎖定符合需求的捷運生活圈，再進一步瀏覽「台北地政找房+」的成屋社區及預售建案資料，以尋得心目中的理想住宅。

查價更直觀 向房市透明化邁大步

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑表示，該平台新增「捷運房價租金地圖」，除了既有的社區大樓交易資訊及周邊公共設施外，加入捷運站點圖資及相關房價、租金數據分析，讓使用者以捷運地圖找房模式，能夠更直觀、快速的了解標的及其坐落區域價格水準與機能。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，「捷運房價租金地圖」直觀呈現捷運站周邊500公尺、2樓以上房屋的平均房價和租金，可說向房市透明化，邁出了一大步！













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

最近幾年台南房價飆漲，購屋族群的結構正悄然改變。東森房屋研究中心彙整聯徵中心資料發現，2012年前三季台南的購屋主力是年收入在40~60萬的民眾，佔比約為26%，但今年前三季購屋主力則變成了年收入100萬以上的高收入房貸族，佔比更是高達31%。對此，東森房屋研究中心葉沛堯經理指出，台南房市題材豐沛，帶動區域房價快速補漲，購屋門檻隨之提升，一般收入的民眾想要在台南置產的難度，確實正在不斷提高。 

▲台南房價快速補漲，購屋門檻提升，一般收入民眾置產難度高。（圖／東森房屋提供）

葉沛堯指出，台南房價基期相對較低，近年來受惠於南科、台積電、北外環、新興重劃區、綠能產業園區、鐵路地下化、高鐵特區等熱點議題的發酵，眾多建商和購屋民眾爭先插旗此地，帶動區域房市交易量能快速走揚。依據清華安富房價指數統計，今年9月台南的房價指數高達228.53，再創歷史新高，且與去年同期的175.64相比，短短一年就大漲三成以上，是六都之中房價年漲幅最顯著的縣市。由內政部不動產資訊平台統計，目前台南的平均購屋總價已經突破千萬大關，可見普通收入的台南市民，買房置產難度的確大增。 

東森房屋台南虎尾寮加盟店郭晉誠店長表示，今年以來受種種房市黑天鵝的干擾，市場觀望氣氛加重，台南住宅交易量的確出現下滑跡象，蛋黃區因剛性需求仍相對旺盛，房價也比較有支撐，但蛋白區、蛋殼區由於投資置產比重較高，若未來房市繼續降溫，蛋白區、蛋殼區的房價恐怕首當其衝，因此選擇地段就成了當下購屋民眾的重中之重。東區位於台南的蛋黃區，區內設有平實重劃區、虎尾寮重劃區、成大生活圈、東寧運動公園、生態中央公園、巴克禮紀念公園、台南文化中心、南紡購物中心等設施，不僅生活機能相當成熟，而且區域的傳統文教氛圍也很濃厚，是非常值得購屋民眾加以留意的重點區塊。 

郭晉誠指出，對於預算充足的民眾來說，首推虎尾寮重劃區內的透天產品，透天土地持份高，保值性會更強，虎尾寮重劃區採低密度開發，街道規劃整齊，居住環境相當宜居，目前虎尾寮重劃區內中古透天的總價普遍落在1600萬上下。至於，一般收入的小資族群、首購族群，房價親民的中古大樓也是不錯的選擇，緊鄰東區的永康區有不少屋況還不錯的三房中古大樓總價只要800~1000萬左右，屋況稍差的中古大樓甚至低至600~800萬左右，民眾可以根據自身預算和需求挑選合適的物件。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

央行理監事會議即將登場，市場預期可能升半碼或者不升息，若升息半碼則房貸利率就將重回2%時代，不過隨美國暴力升息暫告一段落，國內升升不息腳步可望暫緩，對於房市連續升息的預期壓力也可望獲得紓解。

▲美國暴力升息暫告一段落，國內房市壓力也可望獲得紓解。（圖／shutterstock）

根據聯徵中心資料統計，整體房貸利率在今年第一季升息前平均為1.46%，倘若周四再升息半碼，加上今年累計已經升息0.5%，則週四升息後利率會超過2%，至於央行的五大銀新承做房貸利率，今年2月升息前為1.367%，若周四再升息半碼，則未來利率也會接近2%。因此，倘若週四決議升息半碼，則房貸利率將重回2%時代，而上一次利率2%，最後出現在2009年1月。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波升息可分為實質面與信心面影響，實質面是購屋族的購屋負擔增加，信心面則是民眾擔心未來利息升升不息，影響購屋信心，所幸美國暴力升息暫告一段落，國內利率跟漲的壓力紓解，今年以來的連續性升息，明年應該有喘息的空間，有利購屋人的信心回穩，至少持續升息的利空可望解除。

以貸款1000萬元30年期本息平均攤還試算，試算今年升息前1.375%，每月還款金額為3萬3915元，倘若周四再升息半碼，加上先前調升的0.5%，則房貸利率會到2%，則每月還款金額會增加到3萬6962元，較今年升息前每個月多出3047元，一年多出3萬6564元，等於多繳一個月的房貸。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲桃園重大建設多，雖然交易量減少，但價格並未明顯下修。

桃園市地政局公布最新11月統計月報，11月買賣登記案件量共計4716件，較去年同期(5267件)減少10.5%，其中建物移轉棟數為3724棟，較去年同期(4,426棟)減少18.9%。桃園市地政局表示，本月案件量大致符合近1年每月平均案件量，但整體市場受央行升息、地緣政治風險等變數影響，今年第4季案件量預計不如去年同期。

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預售屋買賣實價登錄方面，今年10月申報交易件數1,077件，觀察自今年5月迄今，預售屋每月平均交易件數1,250件，較前6個月月均2,034件萎縮近4成，但成交均價卻上漲至每坪35.1萬元，較前6個月每坪均價32.4萬元上漲約8.3%，呈現價量背離情形。

整體而言，自去年底以來，預售屋房價一路攀升，但今年成交量在月均1,400件徘徊，未見去年高峰。近2年各行政區交易量以中壢區4,926件、龜山區3,909件、桃園區3,504件較多。

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 中古屋市場部分，今年8月大樓每坪均價為23.9萬元，較前月每坪24.3萬元下跌1.6%，較去年同期每坪22.3萬元上漲7.2%；公寓均價每坪為16萬元，與前月每坪16.9萬元下跌5.3%，但較去年同期上漲11.1%。

地政局也選取桃園、中壢、蘆竹、龜山、八德、平鎮及楊梅等7個重點住宅市場之行政區，統計住宅大樓、華廈及公寓等住宅類型建物之平均成交單價及成交規模表現，今年8月大樓(含華廈)每戶平均成交均價為24萬元，較前月略為下跌，但較去年同期上漲7.6%。

地政局表示，近期因央行升息、通膨升溫、地緣政治風險及實價登錄2.0新制、預售屋納管等打炒房措施，種種外在環境及政策因素影響消費者購屋意願，致成交量呈現下跌趨勢。但同時因本市各項公共建設亦持續推展，包括航空城、捷運綠線、鐵路地下化等多項利多因素支撐，讓市場價格並未明顯鬆動，未來房市走向有待觀察。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

央行、金管會打炒房措施見效！據住展雜誌統計，截至今年12月9日止，北台灣房貸成數8成以上的高銀貸建案（指銀行房貸成數8成以上，不含信貸、建商公司貸），共計238個，僅占整體建案約25.4％，不僅較2021全年大減約20.75個百分點，更是2017年以來新低紀錄。代表今年每4個新建案中，僅剩1個建案提供高銀貸方案。

住展雜誌企研室經理成采錡認為，今年高銀貸建案比例大幅下滑，與中央機關頻頻出招，強化銀行對不動產授信的風險控管有關。如央行推出被視為「史上最嚴」的第四波房市管制措施，限制豪宅與第三戶以上房貸最高成數，金管會則啟動不動產授信業務專案金檢、調整不動產抵押貸款適用風險權數等措施，緊盯不動產貸款集中度，使銀行對新房貸戶縮手。此外，日前全球股債市場震盪影響淨值，各銀行為穩住資本適足率，也縮減不動產放款。

高銀貸占比　基隆市過半

觀察北台灣各縣市高銀貸建案數，桃園市111個為最多，其次為新北市65個，後依序為新竹縣市27個、台北市18個、宜蘭縣12個、基隆市5個。再從高銀貸建案占比來看，北台灣前三名分別是基隆市55.56％、桃園市37％，以及新北市29.68％。

成采錡表示，基隆市因推案少且新案多鎖定首購族，超過半數建案有提供高成數房貸，桃園市則因重劃區推案量龐大，長年位居北台灣高銀貸建案最多縣市，今年以中壢、觀音及楊梅區的高銀貸建案分布相對密集。至於新北市，高銀貸建案主要集中在新莊和五股區。

房價衝高　購屋壓力破表

相對於高銀貸建案占比僅約21％的2016年，有建商大舉推出公司貸，彌補銀行房貸成數不足問題，近期許多建案推出「低首付」、「低自備」、「工程期零付款」等方案，欲減輕購屋者初期負擔。可隨著今年第三季北台灣房價衝上波段高點，壓低購屋門檻方案對消費者的吸引力已不如以往，加上市面出現銀行鑑價跟不上房屋成交價等情況，民眾購屋前需做好面對利率高、成數低、鑑價低貸款條件的心理準備，審慎評估自身籌款能力。

考慮目前房市已逐漸轉向買方市場，成采錡建議，民眾可與賣方磋商，在房屋買賣契約中增訂但書，如房貸不足成交價8成，買賣合約自動解除等，降低房貸條件不如預期，導致首付款大增的風險。

立法院內政委員會下周排審攸關居住正義的《平均地權條例》修法，「巢運」今天(15日)邀請4黨立委共同呼籲，堅守「限制預售屋換約轉售」的修法原則，並明定施行日期。民進黨立委江永昌強調，修法大方向朝野都有共識，應該能夠促進委員會討論狀況、早日完成修法。

「巢運」15日在立法院召開記者會，要求立法院盡速通過《平均地權條例》修法，並邀集4位跨黨派立委江永昌、吳怡玎、張其祿與邱顯智到場聲援。OURs都市改革組織秘書長彭揚凱表示，這項草案已在立法院躺了8個月，內政委員會終於要在19日排審，樂見這個「遲來的正義」，也呼籲朝野立委審查時，務必堅守「限制預售屋換約轉售」的原則。

民進黨立委江永昌強調，這幾個月來立法院與內政部並不是完全空轉，針對重罰炒作、地價評議委員會排除地方民代落實專業化等幾大原則，都是因為持續溝通而已達成共識，相信有助於草案早日通過。他說：『(原音)重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋、解約申報登錄，這個大家應該是都朝共識了，最多就是一些小細節或一些樣態要討論一下。所以我強調的，這一段時間並沒有空轉，真的還是有持續在溝通，而且應該會有助於委員會討論，讓法案早日因應大家的期待，早日通過。』

國民黨立委吳怡玎認為，這次修法要求私法人購屋必須經過政府核可，是好的方向，但也要提醒政府小心灰色空間，將子法訂定清楚，不要淪為投機炒房族走後門的機會。

針對商總主席、鄉林建設集團董事長賴正鎰反對修法，並認為限制預售屋換約等政策違反自由買賣的權利。時代力量立委邱顯智則批評，疫情時囤積口罩都有刑責了，投資客透過黃牛票牟利、囤房的權利當然不應該被保障。民眾黨立委張其祿指出，執政黨在九合一選舉中大敗，高房價就是首要原因，呼籲政府不能再忽視居住正義的迫切性。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

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據住展雜誌統計，截至今年12月9日止，北台灣房貸成數8成以上建案共計238個，僅占整體建案約25.4％，不僅較2021全年大減約20.75個百分點，更是2017年以來新低紀錄。代表今年每4個新建案中，僅剩1個建案提供高銀貸方案。

住展雜誌企研室經理成采錡認為，今年高銀貸建案比例大幅下滑，與中央機關頻頻出招，強化銀行對不動產授信的風險控管有關。如央行推出被視為「史上最嚴」的第四波房市管制措施，限制豪宅與第3戶以上房貸最高成數，金管會則啟動不動產授信業務專案金檢、調整不動產抵押貸款適用風險權數等措施，緊盯不動產貸款集中度，使銀行對新房貸戶縮手。此外，日前全球股債市場震盪影響淨值，各銀行為穩住資本適足率，也縮減不動產放款。

觀察北台灣各縣市高銀貸建案數，桃園市111個為最多，其次為新北市65個，後依序為新竹縣市27個、台北市18個、宜蘭縣12個、基隆市5個。再從高銀貸建案占比來看，北台灣前三名分別是基隆市55.56％、桃園市37％，以及新北市29.68％。

成采錡表示，基隆市因推案少且新案多鎖定首購族，超過半數建案有提供高成數房貸，桃園市則因重劃區推案量龐大，長年位居北台灣高銀貸建案最多縣市，今年以中壢、觀音及楊梅區的高銀貸建案分布相對密集。至於新北市，高銀貸建案主要集中在新莊和五股區。

相對於高銀貸建案占比僅約21％的2016年，有建商大舉推出公司貸，彌補銀行房貸成數不足問題，近期許多建案推出「低首付」、「低自備」、「工程期零付款」等方案，欲減輕購屋者初期負擔。

但隨著今年第三季北台灣房價衝上波段高點，壓低購屋門檻方案對消費者的吸引力已不如以往，加上市面出現銀行鑑價跟不上房屋成交價等情況，民眾購屋前需審慎評估自身籌款能力。

考慮目前房市已逐漸轉向買方市場，成采錡建議，民眾可與賣方磋商，在房屋買賣契約中增訂但書，如房貸不足成交價8成，買賣合約自動解除等，降低房貸條件不如預期，導致首付款大增的風險。

房市近期緊縮，打炒房議題更是備受矚目！《平均地權條例》擬定下周在立法院會期完成修法，今天（15日）民間團體和跨黨派立委也出面呼籲，希望維持「限制預售屋轉售炒作」等原則，並且提出3大建議，希望立法院儘速通過草案！

針對打炒房站出來，跨黨派立委和巢運等民間團體排排站，就是希望《平均地權條例》在下周能順利在立法院通過審查。

立委（民眾）張其祿說，「高房價低薪物價上漲，少子等等這些，其實這就是民眾直接明明白白，告訴了執政黨，好像全球景氣不好，可是全球景氣不好，但只有我們房市還是非常好。」

立委（時力）邱顯智說，「政策也沒有收到成效，什麼第幾波打炒房，完全沒有收到成效，《刑法》251條，連囤積口罩都要判刑那你囤房。」

就怕草案即將通過之際，可能面臨房產業者施壓反撲，民間團體和立委們提出一大原則和三項建議，包括限制預售屋轉售炒作原則不可動搖，提出「強化紅單炒作罰則」和地價評議委員專業化及條文的施行日期要明確化，儘管外界傳出今年（2022年）第3季房市緊縮，原物料上漲，讓建商不太好過，但民間團體認為修法是為了讓房市更健全！

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說，「這個政策其實是一個，房屋市場健全化的制度，這件事就不應該做，在市場上不應該出現，或是它不是一個正常市場交易行為，我覺得這次立法，是來規範這件事。」

民間團體認為炒房這行為本來就不應該有，和景氣沒有太大關聯，就怕年輕一代，薪水難漲，房價驚驚漲，要買房越來越難。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】