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台南市自縣市合併升級六都後，各項建設陸續推動，鐵路地下化的推動進行改善城市容貌，南科的設立、產業的進駐吸引全台大量科技新貴宜居，使台南發展突飛猛進，也讓近年來台南的房市表現亮眼，成為六都的黑馬，前景備受各界看好。

都市重劃往往是發展的關鍵，也象徵城市版圖的翻轉，新都心的成形，政府資源的挹注，往往是城市發展重要推手，全台最知名的即為台北信義計畫區，現已成為首都圈城市代表，而中台灣也有台中七期新市政特區等等，匯集無限人潮、商機，造就繁盛發成為台灣最具代表性的都市計畫，而南台灣最具代表性，莫過於台南市東區的副都心計劃，將成為最受矚目的耀眼新星。



而日漸開發成熟近飽和的台南市中心，為滿足龐大就業人潮移居需求，台南市政府也積極推動市地重劃開發，盤點整個台南市東區除了平實重劃區外，最受矚目的就是「南台南副都心」計畫，「南台南副都心」結合中央、地方與企業三方聯手，透過土地活化翻新市容，同時導入新型商業城市規模，結合交通轉運、商辦、旅館、住宅等機能，「南台南副都心」如同南台灣版的信義計畫，將是台南將躍升國際級城市的關鍵。



而台南市東區一直以來就有隱形富人區之稱，其地理位置座落市中心的成熟發展，擁有台南市立文化中心與將近10公頃的巴克禮森林公園，人文藝術氣息濃厚，成為居民休憩重點場所，而四通八達的交通可串連台南機場、高速公路與高鐵站區，成為高素質人口移居的首選區域。



台南市政府積極推動東區「南台南副都心」計畫，各項大型建設也不斷持續進行，未來南鐵地下化2026將完工通車的南台南車站、未來台南捷運紅線兩大交通建設、地上權招商計畫、科學教育未來館等，民間企業也看好未來發展，紛紛加碼搶進，如週邊南紡購物中心二期已完工營運、全聯旗艦店進駐、未來統上開發地上權計劃等等，中央、地方與民間企業三方聯手，複製台北信義計畫開發規模，將台南東區「南台南副都心」推向新高度。



「南台南副都心」開發串連原有火熱發展的生活圈，擁有產業、建設議題與人口進駐紅利，優質的居住條件，快速帶動區域購屋需求，也成為北中南各路建商佈局的重點區域，高質感大樓市場迅速成長，而具有收藏價值、無法複製的「立地條件」、「景觀優勢」和「建商品牌」，將會是建案區域從市場脫穎而出的關鍵。

房市景氣下行，使多家銀行連大型建商集團都不見得放心；據金融圈人士透露，在大型建商集團裡，以二大類型的建商最讓銀行擔心，已經開始「閃黃燈」亮警戒訊號，一是大陸轉投資等曝險過大，二是在國內的負債比重快要等同於資產。

　金融圈人士指出，上述兩大類型的建商與銀行的借款談判的速度，也會較其他建商來得慢，特別是相關聯貸案的籌組，通常得花更多的時間，才能順利把參貸行找齊，原因就在於相關銀行對於風險的疑慮。

　尤其是聯貸案，為了化解銀行團成員的疑慮，通常管理銀行將採取三大措施：1、增加國內擔保品；2、對放款資金減碼；3、拉高利率以反映實際的風險，而這些措施也將同步執行在與該建商集團相關的自貸案。

　對於建商集團在大陸的曝險，不具名的大型行庫主管指出，因為大陸房市崩盤，加上經濟衰退，才引起國內銀行業者對於建商在大陸地區曝險部位的重視，尤其擔心會否因為大陸曝險而影響到國內的財務狀況，使得這類建商集團的大陸曝險部位被盯上。

　至於第二種類型的資產與負債比例已相近，大型行庫主管坦言，這類型的建商集團，最令人擔心的就是「餘屋過剩」的問題，因為這些資產，絕大部分都是「餘屋」，倘若資產與負債比例是1：1，不僅說明這類型的建商先前的財務槓桿太大，而且現在由於房市下行，使得這些「資產」要變現更困難，倘若賣不出去，就真的變成「不動」產，連向銀行償債都有問題，所以並非建商集團「大」就沒有問題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

遭擱置多時的平均地權條例修正案（打炒房條例），傳出本周21日將排審，房地產業界如臨大敵、中小建商剉咧等。中華民國不動產公會全聯會理事長楊玉全表達強烈反對此次修法，並建請政府取消打房措施。

　楊玉全指出，最近建商最擔心銀行抽銀根，尤其年底將屆，各地都傳出有中小型建商已借不到錢、或銀行融資愈來愈嚴格，在各項打房政策下，若平均地權條例再修法，恐將讓許多中小型建商「內傷慘重」，形成壓垮建商最後一根稻草！政府等於是在幫大財團「清理戰場」，讓大者恆大，呼籲政府，應全面取消打房措施、救經濟。

　此次修法有五大重點，包括：限制預售屋換約轉售；重罰炒作行為；建立檢舉獎金制度；管制私法人購屋；解約申報登錄。據傳朝野已有九個版本，消費者最在意的是平抑房價，杜絕炒房亂象，但房地產業擔心的是，爭議修正條文不少，尤其限制預售屋換約轉售、建立檢舉獎金制度、管制私法人購三大爭議，不但會傷及無辜、還將導致更多亂象。

　楊玉全表示，此次修法擬針對法人購買房屋「原則禁止，例外許可」，即使取得，又限制五年轉讓，這是欠缺合理性與可行性的修法。楊玉全表示，全世界民主國家，沒有禁止私法人購買住宅用房屋，若要防止炒作，房地合一2.0已針對法人買賣五年內獲利課以45％～35％實價重稅，連一定條件下的股權交易也納入房地合一稅；至於繳納房地合一稅後的盈餘分配，還要再繳28％所得稅，實質稅率高達60.4％。如果稅負不夠重，政府大可檢討，但不應全面禁止，殺雞取卵。

　楊玉全指出，若修法限制私法人買房，須由內政部用合議制逐案去審，不論內政部人力是否充足，至少會耗費排審、審議、追蹤、處理行政救濟的行政成本；民間交易要等待內政部排審、審查結果出來才能過戶，無異構成行政障礙，造成買賣契約不能進行，形同法人購屋全面禁止。

　楊玉全認為，限制法人轉讓，即限制人民自主移轉財產，明顯違憲；台灣可貴的是自由經濟，過度的干預，勢將扭曲房屋自由市場，也影響自由經濟下，財產交易自由與工商健全發展。

　此外，針對限制預售屋換約轉售，楊玉全指出，預售屋都有數年的興建、交屋期，這段期間消費者換約有各種原因，例如出現經濟變故、健康因素、離職、遷徙、因選擇性信用管制出現融資缺口等，不能一刀切式的認定，更不能認同「換約=炒房」。

　第三個爭議點是針對炒作重罰，設置檢舉吹哨人。楊玉全表示，草案對炒房定義無明確標準、缺乏預見性，人民將動輒受罰；加上祭重罰，不負責任的檢舉制度，侵害人權、造成浮濫檢舉，徒惹糾紛。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近年新竹竹科產值、在地所得及消費力持續提升，不僅住宅市場房價持續飆高，商用不動產市場更「吸金」，根據商仲業者統計顯示，上市櫃企業布局新竹地區商用及土地資產金額，在2019年以前僅占全台3％以下，近二年已飆至8％以上，成為全台六都之外不動產市場最吸引企業投資的區域。

　據信義全球資產調查，上市櫃企業在新竹地區取得大型商用、工業地產及土地、地上權交易規模，2018～2019年間每年僅約在60億元，不過自2020年疫情以來，製造業榮景、台商回流帶動企業擴大投資，新竹商用市場能見度大幅提升，商用及土地交易規模突破150億元，去年更達283億元，今年雖整體市場急凍萎縮，不過新竹仍有189億元交易規模，占全台8％以上。

　過去新竹商用不動市場僅依賴企業自用買盤支撐，不過近二年來，過去以北中南核心都會區投資的壽險業，將布局眼光延伸至新竹，包括去年新壽56億取得「萊恩廣場」、中壽23億入手「雲智匯」商辦，今年全球人壽58億買下新竹國賓飯店、富邦人壽26億買下新竹工業區土地，壽險業布局新竹收益型資產手筆擴大；加上近二年來如聯發科、達發科、鴻海、碩禾、致伸、新日興、力成、晶心科、晶豪科等科技業也在新竹取得資產，帶動新竹商用及工業地產交易規模。

　聯發科今年也以37億餘元取得竹北高鐵特區地上權案，將興建辦公大樓，此外近一年多來華固建設也陸續投入12億元，取得光埔二期自辦重劃區土地。

　信義全球資產經理林建勛表示，近年新竹不僅住宅房價增值驚人，科技業對擴充廠房及廠辦需求大增；而壽險業也著眼比起核心都會區更高租金收益率，將資產布局眼光擴至新竹，兩大買盤帶動新竹，成為商用不動產市場新亮點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

　央行日前理監事會議談到，貨幣政策轉向會比房市管制來得早，不動產信用管制措施還是會持續一段時間；不過房地產業者已快凍抹條！豪宅限貸令迄今已實施屆滿10年，不但全台房價平均上漲近1倍，當年畫下的豪宅線，台北市門檻7,000萬元，新北市6,000萬元，其它縣市4,000萬元，且限貸4成、無寬限期，更被市場專家幹譙到爆；愛山林建設總經理張境在喊話央行，應「滾動式」檢討，鬆綁豪宅總價門檻。

　張境在表示，央行自2012年12月迄今，針對豪宅緊縮貸款成數，自然人包括第三戶以上購屋貸款最高成數，從原本的6成，限縮到目前的4成，限貸門檻各城市不同，台北市7,000萬元，新北市6,000萬元，其它縣市4,000萬元；不過，10年下來時空環境變化很大，在通膨時代物價上漲，央行限貸令竟10年都沒檢討，已造成壓縮住宅品質的後遺症。

　張境在表示，近幾年物價上漲明顯，營建造價更是逐年攀升，政府已陸續調整每年的綜合所得稅免稅額度、基本工資、及公教人員薪水等，為什麼唯獨限縮豪宅總價的門檻，從來不去檢討，建議央行應滾動式調整。

　據國泰房地產指數統計，2012年央行實施豪宅管制令時，全台每坪平均房價約24.8萬元，不過10年後2022年第三季最新統計，每坪已來到47.23萬元，漲幅達九成二、近1倍之多。

　依豪宅總價門檻來觀察，10年來房價跳漲驚人，以桃竹中南高五大城市來說，10年就大漲1～1.6倍，其中新竹每坪平均已接近新北市的52.92萬元，達49.66萬元，80坪的房子就可能踩到紅線。

　業者叫屈指出，80坪的房子、扣掉公設後室內居住面積約48坪～50坪，怎麼可以定義為豪宅，讓想換面積大一點的換屋客、自住客，也受限4成貸款的緊箍咒；因此有些客戶只好買兩戶小坪數、合併成一戶，或是建商乾脆刻意設計成總價3,999萬元以下的中小坪數產品，閃避限貸令。不過，如此也難免刻意扭曲都市計劃，可以蓋大坪數的基地、偏偏只能蓋中小坪數的多戶大樓。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲台北市公布112年公告土地現值，平均調幅較今年上漲3.71%，地王依然由「台北101大樓」拿下。(資料照）

台北市地政局公布112年公告土地現值，平均調幅較今年上漲3.71%，地王依然由「台北101大樓」拿下，公告土地現值每坪約655萬元，已起連續10年蟬連北市地王。

根據地政局統計，不動產買賣登記案量29,672件，較前一年同期30,779件減少1,107件，減幅3.6%，終止連續4年正成長，受經濟景氣成長趨緩及利率漸升影響，交易量能稍有降溫。

交易價格部分，實價登錄交易價格呈現上漲情形，同期間台北市住宅價格指數亦上漲5.81%，市場呈現「量縮價漲」格局。

而1經地價評議委員會考量最近1年地價動態及整體經濟狀況後，評定全市公告土地現值平均調幅為3.71%，多數路段均上調。 

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漲幅最大的為南港區，地政局表示，在東區門戶計劃帶動下，加上大型重劃及都市更新案的推動，改善整體土地利用現況及城市風貌，平均調幅4.56%。

居次的內湖區，因內湖科技園區龐大的就業人口，加上擁多處公園綠地，居住環境良好，平均調幅4.20%。漲幅最小為萬華區，受西門町商圈商業活動減弱，地價漲幅較低影響，平均調幅3.02%居末。

地政局張治祥局長表示，公告土地現值漲跌主要係反映實價登錄動態、土地使用管制及土地利用現況等因素。112年地價上漲較為明顯區段，包括享有一定容積獎勵之開發地區、住二山限區整體開發地區、都市計劃變更地區及實價登錄交易價格有較大幅度上漲地區。至於地價下跌區段，則包括觀光商業活動受疫情影響的士林夜市部分範圍，以及因都市計劃變更土地使用管制轉趨嚴格地區。

112年仍由「台北101大樓」穩居寶座，居次的「新光摩天大樓」使用強度全市最高，以每坪約629萬元，位居地后。

府院為扼止炒房亂象，且因應房價迅速飆漲，俗稱的打炒房條例（平均地權條例）將於本周三（21日）在立院進行初審。

近日，有網友在《PTT》以「最近新竹賣壓484很大？」為題發文，而引發網友一陣熱議。原PO表示，這版每天都有新竹市的要賣，光是這頁就有四棟，且新竹（含竹北）腹地小，交通壅擠在上下班時總是擠得水洩不通，連捷運都沒有的地方，房價竟跟雙北差不多，且空氣品質又差等。

認為新竹房市壓力大的網友紛紛表示「已經一堆賠售賣的，你看到的都在死撐」、「竹北預售屋都降10~20%了」、「是，最近竹北高鐵都便宜賣，賤價出清一堆」、「要跌回50了下看40」、「買竹北真的超盤」、「偏鄉這一年把十年幅度一次噴完」、「準備降價到50萬了」。而站在對立面的網友則點出「笑話，竹科工程師，缺錢嗎」、「你是不是想買」、「寶X都站穩70了吧」、「吃住交通什麼都沒有，但有的是錢！有的是剛需啊」、「各大矽礦廠附近房價還是居高不下」、「工程師最重要的是時間，距離近就是大利多」、「越塞離公司越近的越噴，竹科人不缺錢，缺的是時間」等。

經記者實際查詢《PTT》，近日確實有不少新竹物件釋出。對此，詢問住商不動產新竹關埔加盟店店東曾文慶表示，近期市場確實因升息因素，導致明年房市展望遭到下修，至於投資客是否有在拋售倒貨做退場的打算，曾文慶則點出，目前尚未看到有大量拋售潮，但多數投資客確實有做資產重新配置的規劃，房市熱絡時大家用搶的，但近期因各種因素房市轉淡，大家都保持觀望態度。而網友們指出的「竹北預售屋都降10~20%了」，曾文慶則回應，目前預售屋降價實務上面並沒有明確數字，近期也少有建商推新的實案，沒有像傳聞說的一樣。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

全球獨立不動產顧問公司萊坊（Knight Frank）近日發布2023年亞太區不動產市場展望，分析從總體經濟層面到2023年不動產市場的挑戰與機會。報告指出，2022年全球通貨膨脹率預計將超過8%，為1996年以來的最高水準。亞太地區多數央行陸續實施緊縮性貨幣政策來遏制通膨，導致經濟成長將不可避免地放緩。

萊坊表示，隨著疫情、俄烏戰爭、通膨、升息等因素導致全球經濟持續壟罩在成長趨緩的陰影之下，未來一年經濟環境將面對六大潛在變數，「包括戰爭衝突升級、歐洲經濟較預期惡化、美國硬著陸、中國經濟依然低迷、具破壞性的資本流出、貨幣波動加劇」。

萊坊認為，儘管如此，新興的東南亞和印度等內需型經濟體的需求復甦，在相當程度上會支撐當地經濟成長，而亞太地區仍將是全球增長最快的地區。

展望2023年的亞太區不動產市場，萊坊也列出五挑戰與四機會如下：

挑戰

一、利率及通膨率維持高檔時間過長

二、匯率波動

三、地緣政治風險

四、升息及高通膨抑制需求

五、買賣雙方僵持降低交易量

機會

一、升息循環觸頂

二、 刺激GDP增長措施

三、 跨境投資機會

四、 產權與價格穩定的避風港市場

瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，利率波動不但影響經濟景氣循環，且對不動產市場的挑戰是立即且明顯的，台灣經濟自2019年起已連續4年成長率超過3%，隨著明年全球經濟逆風明顯加劇，2023年預估可維持在2.5%-2.7%左右。

另外，台灣央行12月15日理監事聯席會議已決議調升重貼現率半碼(0.125%)，為2022年3月啟動升息循環以來的第四次升息，總共調升2.5碼(0.625%)，若對照美國同期間已升息17碼(4.25%)，以及亞太區多數經濟體的升息幅度來說，台灣利率漲幅相對較小，對於房屋住宅市場的下行風險，預期仍較亞太區其他國家為低。

他說，國內外總體經濟金融情勢變數仍多，台灣景氣對策信號從年初的紅黃燈衰退到年底接近藍燈的情況，不禁讓人對於通膨、升息與經濟衰退同時出現的趨勢產生顧慮，這導致投資市場的需求減弱，2022年下半年交易量明顯減少。所幸台灣的中大型建商與高淨值投資人口袋仍深，沒有須賠售出場的資金壓力，明年住宅市場動能持續轉弱機會雖高，但價格調整幅度不大。

瑞普萊坊市場研究部總監詹宗煌說明，若觀察2022上半年整體亞太區的住宅市場變化，6月底銷售量普遍較前一季下滑，其中以香港及澳洲最大，分別下滑21.7%與15.7%。主要原因仍在於貸款利率攀升及高通膨抑制市場需求，而買賣雙方對價格認知的差距也促使成交量變低。

但他也表示，儘管貸款利率預期仍將持續上升，但在建築成本居高不下，以及失業率仍遠低於歷史平均水準的情況下，房價向下調整的幅度有限，特別是亞太區的主要避險市場（如：澳洲、新加坡、南韓、台灣、東京等）的住宅投資需求將繼續支撐價格。

詹宗煌認為，租賃市場的住宅租金因通膨率上升而隨之調整的可能性高，特別是國際化程度高的主要城市，在外籍人士重新安置與國際學生返回校園，以及在意高房價的買方轉買為租的情況下，讓租賃市場仍保有需求彈性，並成為投資人的避風港。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲專家預估，竹科房市「多殺多」的危機將在2023年上半年浮現。(圖/記者張瀞勻攝)

近年受惠於科學園區產業群聚，高所得、高消費、高出生率帶動周邊房市發展，甚至外擴到數十公里外的蛋白區，不過面對央行四度升息，打炒房草案將在近期送審，專家指出，過去園區買房熱絡、房價跳漲狀況恐怕不再，並預測下一波多殺多的時機點。

針對2023年上半年房市趨勢，住宅週報社長陸敬民指出二大重點，今年1月平均地權條例(打炒房)草案可能照政院版一字不改通過，嚴重的話甚至連後門都不給，但可能不會立刻實施，而是訂定日出條款，最有可能在7月1日起上路。

其二，過去竹科房市火熱，但陸敬民認為，竹科精華區預售新案開價基本凍漲、維持現狀，不太可能再出現飆漲10萬或跳漲15萬，就連緩漲5萬都要偷笑。

另外，過去兩年多房市買氣熱絡、房價跳漲、接待中心動不動就傳出秒殺或封盤的日子叫做不正常，未來接待中心銷售週期可望恢復半年八個月的常態，也將恢復「預約參觀+路過參觀」併行制度。

除了二大房市觀察重點，陸敬民也點出2023年上半年風險，他指出，務必留意2023年第2季在地市況，如果即刻起若買氣明顯低迷，持續到2023年第一季的話，那麼329檔期進場的預售新案，就有可能會祭出「有感讓利」，而一旦「有感讓利」成為普遍化現象或趨勢，「新案價更便宜」這股風潮就會回頭打到坊間正在換約的預售物件和成屋物件，而「多殺多」的危機也將在這時候浮現。

至於跟隨竹科房市雞犬升天的竹科外圍預售新案，今年上半年可能停滯在4字頭天險，新案「坐四望五」的夢想雖美，但形勢比人強，今年上半年外圍區域預售新案若想普遍站上且站穩5字頭，難度太高、機會不大。

至於中南部方面，中科房市硬需求仍在，但買氣熱絡度會明顯降溫，非中科人可能採取觀望態度。南科房市部分，台南幅員遼闊，產品類型豐富多元，所以千萬不能看到便宜或廣告曝光量大就隨便亂出手，否則一定套好套滿套到天荒地老。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲花蓮過去幾年有建設題材加持，房價補漲快速，順帶抬高了區域的房價基期。（東森房屋提供）

根據清華安富房價指數發現，除台東、離島因樣本量較少不納入統計外，花蓮和宜蘭的房價年漲幅位居全台最末，僅有0.51%和1.85%，與其他縣市的房價漲幅形成鮮明對比。

對此，東森房屋研究中心葉沛堯經理指出，過去幾年有建設題材加持的東部地區房價補漲相當快速，順帶抬高了區域的房價基期，如今房市逐漸回歸理性，房價漲勢自然呈現趨緩狀態。

葉沛堯指出，東部地區憑藉房價基期低的先天優勢，再加上蘇花改、高鐵延伸宜蘭等建設題材的加持，落後補漲效應更加顯著，房價漲勢甚至一度超越西部地區，還吸引了眾多建商大舉進場推案。如今房市趨冷，而東部房價已經站在高崗上，且短期住宅供給量過大，所以今年出現房價凍漲也是意料之中的。

對於全台房價指數年漲幅最小的花蓮縣，東森房屋花蓮晶鑽加盟店店東陳雅玲指出，花蓮的買方以在地換屋族、首購族佔最大宗，住宅交易主要集中在花蓮市區和吉安鄉兩個區塊，這兩地是花蓮縣內人口最多的區塊。

陳雅玲指出，花蓮市區發展較早，基礎機能最成熟，因此房價相對較高，目前花蓮市區內新建大樓每坪單價普遍落在2~3字頭，而吉安鄉與花蓮市區僅有10~20分鐘左右車程，房價卻親民不少，目前吉安鄉的房價仍普遍落在1字頭，總價500萬上下就有機會買到2~3房的中古住宅，CP值相當不錯，另外，花蓮農地持有成本相對較低，又兼顧抗跌保值性，近幾年的交易熱度很高，有置產需求的民眾可以留意。