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攸關百萬租屋族權益的租賃條例，終於在16日的朝野協商中獲得共識，其中包租業和房客簽訂的轉租契約納入實價登錄，被視為新突破。但學者和房仲業者都憂心，實價登錄後恐有助漲租金的可能性，特別是社會住宅包租代管有政策性折扣，無法反映實際的租金價格，甚至部分社宅即便折扣後仍貼近市價，會讓部分房東以此價格定錨，反而拉抬租金價格。

國內租屋市場長期不透明，外界期待能夠建立資訊公開、透明的市場，不過，內政部對此議題找來22個縣市開會討論，所有縣市皆表達反對，不僅稽徵、人力成本過高，恐會引發其他糾紛，最後在折衝之下，修正《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱租賃條例）第34條規定，未來包租業和房客簽訂的轉租契約，會納入實價登錄資訊，若主管機關要查核，業者不得拒絕、妨礙或規避。

究竟實價登錄和租金透明，是否會對租金市場帶來正面的效益？景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析，本次租賃條例的修正可以說是「質的提升」，對租金市場恐怕帶來漲價影響，過去租金低，但屋內物件有損壞就由房客自行處理。

章定煊指出，未來租賃關係納入消保法後，房東就必須履行契約上的義務與責任，包括室內裝修、修繕等，會被納入成本考量；另在租賃條例中，包租代管業也是規範對象，而包租代管業者也會收取1到3成左右的費用，這些也會被轉嫁，反而帶動租金上漲。

包租代管量體少 實登價格恐難貼近市價

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中則說，目前僅包租代管的轉租案件要進行實登，由於量體少，恐難反映租金市場行情，加上包租代管還分為一般戶跟社會住宅戶，社會住宅戶有政策性優惠，會低於市價，而北市有些社宅價格即便打折，仍貼近市價，無法真正與市價接軌，甚至有房東會以政策性物件價格都這麼高，藉機提高租金價格。

看起來租金市場恐怕會出現定錨效應？章定煊表示，租金價格跟住宅價格不一樣，住宅價格定錨效果比較高，畢竟住宅是耐久財，租賃市場有流動性，普遍一年一簽，不見得漲上去就降不下來。若是擔心租金過高而影響民眾支出，現在還有租金補貼，或是另外修法，只要租金支出超過家庭支出的30%，衝擊到基本生活，再由政府給予相關補助。

陳定中認為，政府本次修法已經跨出第一步，若要收集更多的租金市場資訊，除了持續掌握包租代管物件，同時鼓勵民間租賃契約藉由公證制度備查；當然會有房東抗拒，但可比照租金補貼的公益出租人（房東），給予房租稅、地價稅和所得稅等租稅優惠，漸進式掌握市面上的租金行情，很多事情無法一步到位，但後續可以有更細緻的推動跟調整。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市身為首善之都擁豐富行政資源，近年卻面臨人口逐年下跌窘境；自台北市長柯文哲2014年甫上任時，統計北市仍有270餘萬人口數，到了今年卻已大幅減少25萬人，僅剩240多萬人。分析北市人口流失原因，除與房價、物價年年上漲息息相關，民眾選擇到相對生活壓力較輕的鄰近縣市置產，都是導致人口流失關鍵因素。今年第2季全國房價負擔能力指標更顯示，北市房價所得比仍是高居不下的16.17，等於要16年不吃不喝才能買房。

根據台北市民政局戶籍人口數量統計，民國111年11月各區總人口數統計為247萬2547人，相較110年同月的253萬1659人，少了5萬9112人，若以109年同月260萬5369人對照，「2年間一口氣暴跌13萬2822人。」

攤開各行政區人口數字來看，其中又以蛋黃區大安區、信義區人口移動最具指標性，大安區今年11月相較109年同月，人口減少1萬9825人，信義區則減少1萬2681人。進一步觀察內政部戶政統計資料，今年11月台北市共遷出9363人，當中又以遷至新北2731人、桃園市469人為大宗。

據永慶房產團統計2022上半年七都會區「淨遷出人口」排名，台北市就包辦了其中8個名次。大安區排行第一，遷出人數達8691人、士林區6250人排行第二、中山區5508人排行第三、信義區遷出5386人排行第五、內湖區5271人排行第六、松山區5196人排行第七、文山區5025人排行第八、北投區4612人排行第十。

綜觀北市面臨人口流失窘境，北市高房價令不少民眾卻步，即便工作地點在台北市，仍寧願選擇置產於鄰近縣市。據內政部資料統計，今年第2季全國房價負擔能力指標，台北市房價所得比為16.17，「等同民眾要16年不吃不喝才能在北市買房」，對比同月份新北市12.82、桃園市7.83，儼然仍有不小的差距；北市房貸負擔率更高達全台之冠為66.12%，相較去年同季上升3.01%，致買房壓力不減反增。

在台北市不只買房難，租房也是不少人煩惱問題。內政部今年5月公布110年租金實價登錄、租金補貼及包租代管租金資料統計，六都中以台北市每坪租金單價1095元為最高，鄰近縣市如新北市、桃園市則為638、500元。

除了房價問題，台北市物價仍舊居高不下，根據北市府主計處統計，111年11月台北市消費者物價總指數為108.57，較上年同月漲2.90%。值得一提的是，食物類年增率達到3.58%，其中蛋類受到蛋荒影響，大幅飆漲21.74%，另居住類也上漲1.73%，當中房租則再漲1.61%。面對整體薪資所得成長，因應不上房價、物價及租金飆漲的年代，台北民眾苦不堪言。







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本周四（15日）中央銀行舉行第四季的理監事會，專家預估會宣布「第四次升息」，幅度應該是升息半碼，預料不會有太大的變化。

全球升息趨勢　明年放緩

本周是全球銀行周，有六國央行包括美國聯準會、英國、歐洲、瑞士、挪威和墨西哥都將宣布升息，其中聯準會也被預期將升息2碼，比前幾次升息3碼稍微放緩；而我國央行也將跟進，但因應通膨壓力和經濟下滑趨勢，將採取溫和升息半碼(0.125個百分點)。同時2023年美、歐等央行第1季結束升息，我央行利率也將按兵不動。

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第四季若升息半碼　千萬房貸年增7000元

如果本周四升息半碼，房貸利率預估站上1.925%，揹20年期房貸1000萬的民眾，以目前房貸利率1.8%來算，升息後每月房貸金額將從4萬9,650增加到50,240，每年將多出7000元的利息。對此升與不升皆有：「趕快降息吧，負擔好重」、「升半碼意思意思？房市大力整頓一下，年輕人才能浴火重生」、「台灣通膨1.88% 不降息合理嗎?」、「cpi 2% 應該降息了吧」、「凍漲電價 台電今年虧損逼近兩千億 當然通膨看起來 沒有人家歐美高 反正就是撐到美國降息 我們不動」、「一年加起來 升不到別國的一次」、「漲上去的物價，回不去了！」







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定存族有紅包可領，因為央行升息，下週一開始，公股行庫也將調整利率，一年期定儲機動利率，將提高到1.465%，利率創13年新高，未來存款100萬元的話，一年利息有14650元，比過去多出6250元，不無小補。

記者洪浚緯：「央行升息半碼，銀行業12/19也要調整利率，未來一年期定儲機動利率，會從1.34%提高到1.465%，將創下13年新高。」

從今年3月以來，連續4個季度升息，至今已經達到2.5碼，也就是0.3125%，以存款100萬元來計算，一年領兩次利息，一共會有14650元，比起升息2.5碼之前多出6250元。

民眾：「我會存進去因為股票我不懂，而且現在股票波動也滿大的，你必須要耗時間在上面，存錢賺利息簡單直接。」

台銀一銀合庫銀和彰銀等，調整台幣存款牌告利率，幅度為0.115%到0.125%，另外台銀定儲機動利率，2年期1.5%3年期1.535%，都足額反映央行升息，定存族能領小紅包，但也有人覺得無感，因為錢不多，存10萬一年利息不到3000元。

民眾：「我就沒有特別去精算，所以我都我還是最近，有錢都還房貸這樣，(調高利息)還好影響不大，一半存起來一半還是會拿去買股票。」

但目前經濟前景，還不明朗，不少人擔心股票投資有風險，想買房也怕未來會跌價，寧願保守一點先把錢存銀行，其實除了實體帳戶定存之外，還有一招能讓你多賺點。

理財達人寶可孟：「民眾就可以稍微把你的資金，分成幾個不同的部位，然後放在不同的數位帳戶，可以領取它的高利。」

專家說數位帳戶利息更高，尤其新開戶最優惠而且還是活存，華南SnY利率3.5%，台新Richart3.2%，聯邦錢管家3.0%，中信MyWay也是3.0%，但要注意有5萬或10萬額度限制，加上其他家數位帳戶，遠東土銀渣打等，100萬分開存款在各家，一年利息可以有41560元，比起公股行庫更多，雖然花時間申辦管理，但也算能幫自己增加不少收入。







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信義房屋根據內政部月報最新統計表示，國內戶量人口數量再創新低，今年 10 月平均每戶家庭人口為2.56人，現在每戶人口數量越來越精簡，也導致小宅產品興起，受限高房價的買房壓力，現代人轉向更精緻但坪數更小的產品。

信義房屋：家庭型態轉變

台北市家戶人口最精簡為2.35人、高雄位居第二

信義房屋：2房比例已超過3房

兩房建案當道，外縣市房價大漲

少子高齡化之下讓台灣家庭結構明顯轉變，再加上房價長期居高不下，也改變了現在家庭對居住的需求條件。政大商學院信義不動產中心與中華民國住宅學會2022年12月16日舉辦「高房價下台灣家戶居住安排與未來挑戰」論壇，討論人口與住宅的關聯影響與重要議題，期能在未來人口家庭結構快速變動下，讓台灣的住宅環境能有更好的準備與預應。

主持人政治大學財務管理學系陳明吉教授，他指出人口家庭結構與房市關係問題複雜，不會是未來人口減少與少子化，房價就會下跌這麼單純。論壇點出跨代房產移轉或共居是高房價下支撐台灣家戶前進的一個重要力量。而高齡化與單身化的來臨，必須思考一些具前瞻性的住宅產品，如單身女性跨代共居住宅，以因應未來人口家庭結構變化。由於住宅服務負擔(如租金)是家戶基本負擔，預期未來該負擔將日益沉重，政府應提早為弱勢家戶規劃協助措施，這也是居住正義的目標。



年輕人靠自己擁房不容易 家庭代間的協助是重要推手



長期以來房價普遍上漲，薪資卻增長有限，年輕人要靠自己的努力快速累積財富置產越來越不容易，家庭代際間的協助成了買房重要的推手。中山大學政治經濟學系李明軒教授研究發現，年輕人從父母那獲得資助，較容易擁有自己或配偶名下的房子，相比未受資助者明顯高出近3成。而且擁有房產某種程度也提升個人主觀的社會地位認定，李明軒進一步解釋，這說明了為何華人深植「有土斯有財」的觀念，擁有房產，不只擁有財富還能提升社會地位，年輕人靠自己不容易，就由父母從旁使力，以延續家族地位。品嘉關係企業創辦人胡偉良博士也呼應到父母贊助買房更容易讓兩代之間維持良好關係，如果經濟能力足夠，父母和子女分房而居，不住在同一屋簷下，而是居住在同一社區的隔鄰或不同樓層的上下戶，還能彼此不干擾又能互相照顧。



高房價下跨代居住安排 應有前瞻思考



逢甲大學經濟學系郭祐誠教授將區域房價因素納入研究，結果顯示高房價確實使得青年婚後獨立門戶的門檻變高，假設父母有房子，願意提供給子女同住，幫助子女減輕負擔，子女也會願意善盡孝道，維持跨代共居。郭祐誠指出這可能是目前雙方互惠的結果，未來假如房價下滑，父母的優勢經濟地位不再明顯，子女婚後則可能傾向搬出自立門戶。未來高齡獨居長者的長照安養，特別在非都會區，將是迫在眉睫的問題。



住宅負擔越來越高 政府須及早因應弱勢族群輔助措施



高房價也直接影響家庭生活水準，長期研究台灣家戶住宅負擔能力，暨南大學管理學院陳建良院長指出，住宅服務一直以來是台灣家戶支出的最大項目，對於消費水準較低的家戶(如高依賴人口比、女性戶長、配偶不存在以及規模小的家戶)，負擔相對更大，容易排擠其他消費支出，降低家戶的生活水準。假如房價趨勢居高不下，陳建良呼籲掌管住宅政策與社會福利的主管機關，應及早預見那些住宅負擔壓力大的族群，並規畫可行的因應輔助措施。



人口結構改變多元 單身女性跨代共居也是一種可能



由於女性平均壽命較長，以及女性普遍具有經濟與生活獨立的能力，未來高齡單身女性的居住將成為重要議題。台東大學公共與文化事務學系劉麗娟教授研究探索單身女性共居住宅的可能性，試圖提出解方。劉麗娟發現不同世代(中年與高齡)的女性各有特殊需求，歸納整理出附有庭院或開放式廚房的平房最適合單身女性跨代共居，滿足展現園藝與廚藝的心靈需求，此外也必須具備便利性，以便成員可以隨時加入互動、相互陪伴，「熱鬧」才是共居住宅吸引單身女性的一大賣點。



信義房屋長期關注居住相關的產業發展與社會脈動相關議題，透過成立「政治大學商學院信義不動產研究發展中心」，更進一步與學術合作，領先探究影響居住變化的相關議題，將持續舉辦講座與大型論壇，邀集領域專家分享洞見，期能為推動居住產業進步發展提供建言。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

隨著產業擴張、企業升級轉型，公司行號對於辦公空間需求，逐漸轉向整層大坪數、多元格局規劃，也要求門面新穎氣派，可供接待客戶、做企業總部用。強勁自用需求支撐，使建商更有信心投入辦公產品開發，加上市區老舊商辦拆除重建，使2022年台北市辦公類建照核發坪數大爆發，較2021年有超過3倍的增漲，商辦市場將有一番新氣象。

信義全球資產公司統計六都建照核發資料，2022年1至10月台北市辦公類建照核發坪數衝高至79萬坪，較2021年20萬坪激增逾3倍，刷新歷史紀錄，相當於北市將新增7棟101大樓的辦公空間。總計北市前兩年辦公類建照核發坪數，更一舉突破百萬坪，顯示北市已進入大規模商辦開發期；而台中辦公市場的成長速度，同樣不容小覷，辦公類建照核發坪數有15萬坪，居六都第二。



信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，商辦市場通常可以做為產業發展景氣的參考指標之一，隨著企業發展擴張，會加大增聘專業人才，相應廠辦、辦公室需求就會增加。近期台灣受惠台商回流、艾司摩爾等外企落地投資，過去受疫情影響而遞延的辦公室搬遷決策，也重新尋覓辦公室舊換新的地點，建商鎖定需求投入商辦大樓開發，使2022年商辦市場熱度一直處在高點。



2023年開始，將陸續有新商辦登場，遠雄大巨蛋預計2023年啟用，將有逾1萬坪辦公面積釋出，辦公大樓緊鄰園區內的旅館、百貨商場，加上臨捷運國父紀念館站優勢，吸引外商等跨國企業進駐；另外，坐落在信義計畫區的富邦信義A25總部也預計2023年完工，目前已進入招商階段，重中之重的燙金地段，是否再帶動信義計劃區辦公租金再創新高，值得關注。



信義全球資產公司投資部經理林辰澤從近期商辦成交案例中，解析北市辦公市場趨勢。其一，市區商辦大樓座落精華地段、交通便捷，對企業進駐設點有其指標意義，因此對於有較高預算的公司來說，精華區仍是首選，物稀租售價格自然看漲，例如近期保力達以總價約14.52億取得統一國際大樓部分樓層，單坪就衝破200萬，刷下A辦交易新高。



其二，商辦、廠辦熱區有從市區往北、往東擴張的趨勢。早期市區商辦較少有大坪數辦公室，近年不少企業希望辦公室朝向「以人為本」的格局規劃，加大員工座位空間，增設休憩區、運動器材區等，因此傾向直接包下整層、大坪數的辦公室，加上價格考量，因此著手往具有足夠腹地的內湖、南港、士林的尋找合適的新辦公地點。



其三，永續發展已成主流，許多企業都已將ESG精神納入公司營運策略中，因此具備智慧管控、節能減碳的「綠」大樓，對企業主在進行租、買辦公室決策時，是重要的加分題，而帶有EEWH、LEED或WELL認證的商辦大樓，等同於鍍上一層「綠」金，對租售價格都將有加乘效益。

央行昨(15)日再度宣布升息，今年共升息4次，累計全年升息2.5碼，利率回到2%時代，各路專家紛紛推算，千萬房貸族，20年期、30年期每年約多繳3萬6~3萬7不等的本利。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，連續升息，對於近期購屋且負擔能力較差的年輕首購族來說，無疑是壓死駱駝的最後一根稻草。

周昆立說，今年初五大行庫新承做房貸利率僅1.359%，短短一年若跳到1.952%，升息幅度高達近0.6%，以20年期房貸、貸款1000萬元來估算，每月房貸本息就將從47609元，變成50361元，一年下來，需多付3.3萬元，幾乎等於一般人一個月的薪水收入。

他表示，升息對於一般收入的家庭負擔很大，雖然目前房貸利率還不到2%，讓民眾感覺還勉強可負擔房價，但從內政部報告可發現，今年Q2民眾買房還在「合理可負擔」







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2022年底九合一大選民進黨大敗後，各界果然開始到處找「戰犯」；而除了防疫、論文門或兵役延長議題外，一度被忽略但確實持續惡化中的高房價問題，果真也被點名，是這次中間及年輕選民決定「懲罰」執政黨的一大原因。

限制轉單影響當然不小

無論事實為何，本屆立院會期，被外界視為政府打炒房殺手鐧的《平均地權條例》修正草案，確定已經列入審議排程；而其中最讓業者頭痛的，當然莫過於限制預售及新成屋換約轉售這一項。不少業者已喊出落井下石、雪上加霜，甚至衝擊產業等話術，要政府三思；相對地，巢運為首的社運組織則稱此為遲來的正義，呼籲立委諸公們要堅守原則。

這個限制買賣換約的殺傷力到底有多大？其實還要看未來立院通過的版本及相關子法內容而定，但畢竟過去以來，不少業者的確是靠大批投資客先買進再轉單換約來創造高銷售率及資金周轉，因此當然動輒得咎。

審議過程成就灰色地帶

不過以過去官方所推動的一些制度改革的前例來看，難保在立院審議階段，又會產生不少灰色地帶；原因不外乎訂法者作繭自縛（或實則自我防衛？），為了避免所謂傷及無辜，結果定了許多例外條款，最後反而讓法令本身效果三減四扣、徒具形式，最有名的惡例就是囤房稅。

事實上，就連內政部版的草案中，有關配偶直系或二親等旁系血親以外不得轉售的規定，也是說得容易，但效果如何還待觀察。想想看，如果今天真的要炒作套利，自己的親人不是現成最好的人頭？內政部版本還列了所謂公告的特殊狀況；這下就令人好奇了：什麼叫做特殊狀況，或者內政部打從一開始就預留後門？

平心而論，商業社會任何商品買賣，本來就不應該加諸太多限制，畢竟這有違一般認知的遊戲規則或慣例。今天之所以房地產商品淪為炒作工具，根本原因還是在遊戲規則不完備，相關資訊不透明、不對等，當然更重要的關鍵還在於相關稅制對有心炒作囤積者仍過於友善。

制度徹底改革才是正道

因此，與其一味採取防堵政策、限制房市商品轉手，不如持續強化實價登錄資訊，包括加強稽核及讓資訊格式更完備透明等等。再者當然還是要從稅制改革著手，簡單說就是徹底貫徹孫文思想的漲價歸公；比如針對任何房產交易，加強查核金流，無論持有時間長短，只要查證炒作套利屬實者，除了額外罰款外，甚至應該將其獲利全數歸公課百分之百的資本利得稅。

另外，囤屋行為也是一大問題，因此持有稅改革同樣刻不容緩；必須檢討的則不只是囤房稅或稅率，更還有稅基。這點絕對是長年以來，房市商品容易被囤積、炒作的最重大病灶；一日不面對，房市炒作歪風就永遠有死灰復燃的可能！

中央銀行今（15）日再調升政策利率半碼，不過，央行總裁楊金龍日前在立法院表示，希望房市能夠軟著陸，明年是關鍵時刻，上半年就會看到軟著陸，今日在理監事會後記者會上，他進一步解釋，房地產若硬著陸，政府要再救會很困難，還是希望房地產慢慢往下調整比較好，「央行選擇性信用管制措施會實施比較久的時間」，畢竟這不像通膨下來，貨幣政策就可轉向。至於這是否意味我國貨幣政策轉向時間會比選擇性信用管制早？他說，「以目前來看應該是可以理解的」，因為通膨及經濟成長都已下來了。

楊金龍表示，一般經濟軟著陸指的是物價不是太高、經濟成長比較趨緩，失業率也不是高的情況下，但房地產則沒明確定義，他希望房地產慢慢調整，逐步往下調整是比較好，如果硬著陸打趴後，政府再救會很困難 。

他就以中國房市情況為例，當初中國祭出「三條紅線」把房市打趴下去，現在要用很多措施去救它，相當辛苦，因此，房地產軟著陸是比較好，不過，央行也很強調金融穩定，房價與金融穩定是有關係的，但房價高不見得就會對金融穩定造成很大影響，這要慢慢觀察。

楊金龍進一步指出，房價上漲有很多因素，包括缺工缺料、營建成本高等，只是漲上去後，總不會一直漲上去，希望能夠慢慢下來，他也希望明年就可看到房地產慢慢下來，不過，「央行選擇性信用管制措施會實施比較久的時間」。

他說，央行推出的選擇性信用管制措施不是以房價為主要考量，而是要密切關注其對金融穩定的影響，不是像看到通膨下降，貨幣政策就可以轉向。至於這是否代表台灣貨幣政策轉向時間會比選擇性信用早？楊金龍回應「以目前來看應該是可以這樣理解，因為明年通膨及經濟成長都下來了。不過，楊金龍也強調，央行已推出4波的信用管制，還是會持續對於房地產問題與發展密切注意，滾動式檢討相關政策。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】