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▲升息加上政策影響，多數專家認為，明年房市不太樂觀。

依據聯徵中心資料顯示，目前全台的平均房貸授信額度為881萬元，在當前1.935%的利率下，房貸族每月要負擔的房貸支出約為32278元，比今年初的29608元增加了2670元，其中，台北市房貸族的平均房貸支出已接近6萬元，生活壓力倍增。

東森房屋研究中心經理葉沛堯建議，在現階段升息時刻，民眾買房務必要量力而行，盡量降低財務槓桿，房貸支出最好不要超過月收入的3分之1，這樣才能更好地抵禦升息帶來的風險。 

而內政部《平均地權條例》修正草案也通過了初審，雖然政府的立意相當善良，但所有政策的施行難免會經歷一段陣痛期，對於一般民眾來說，現在是否還可以進場買房？葉沛堯預估，明年台灣的住宅交易市場還會繼續吹冷風，建議購屋民眾還是要以自住需求為主要考量，盡量減少投資置產的部分，同時也要注意預售屋風險、房貸壓力、部分區域房價修正等三大風險。 

葉沛堯表示，隨著政府打炒房力度不斷升級，不少中小型建商正面臨著空前的資金壓力，個別預售案甚至爆出了爛尾樓的情況，再加上《平均地權條例》修正草案中也有限制預售屋換約轉售的條款，此時購買預售屋的風險不言而喻，建議不妨優先考慮CP值更高且看得見摸得著的中古屋，若要買預售屋，也要盡量選擇財務穩定、口碑良好的大型建商。 

而過去幾年在房市題材的炒作下，部分蛋白區、新興重劃區的房價漲勢甚至趕超蛋黃區，但由於這類區域缺乏基礎建設的支撐，且投資置產與建商推案數量過多，若未來房市持續降溫，這類區域自然會首當其衝，因此，建議今年的購屋民眾在條件允許的情況下還是要首選精華地段的物件。 

 葉沛堯表示，今年確實是台灣房市風雨飄搖的一年，不過從目前的情形來看，政府還是希望以「房市軟著陸」為主要發展方向，加之明年FED有望放緩升息腳步，因此研判短期內房價出現巨幅震蕩的可能性很低，有自住需求或是打算長期持有的購屋民眾仍可大膽進場。 

打房重手一波波，屋主也急著賣房換現金？今年帶有「賠售」相關字的待售物件量，明顯比去年來得多，11月相較去年同期數量更是幾近翻倍。專家分析，儘管部分帶有賠售字的物件可能是房仲業者的促銷手法，但在房市持續衰退下，屋主的降價、議價空間的確都增加了。

售屋平台「賠售」物件 創近5年新高

樂屋網統計站上待售物件，標題中包含「賠售、賠錢、降價、急售」等降價相關字的待售物件量，結果發現，去年帶有降價字的待售物件，雖數量上上下下起伏不定，但大約每個月固定3、4百件左右，平均數約為380件，沒有明確增加或減少的趨勢。

但到了今年，帶有降價字的待售物件數量卻明顯增加，從4月起一路增長就再也沒減少過，8月首度突破500件，10月更是一舉突破600件，相較去年同期幾乎是翻倍成長的數字，也創下近5年新高。

買方的機會來了 專家：議價空間增加

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，以目前清冷的市況來看，此時還願意拿房子出來銷售，有可能是真心想賣的屋主，像是有空間需求不得不賣房的換屋族，或有資金需求，需要重新進行資產配置的置產客都在此列，而房仲業者在刊登此類物件時，也更容易使用賠售的相關字詞來吸引買方目光。

洪安怡認為，不動產這樣兼具投資與消費雙重屬性的產品，本就有很多信心疊加而產生的成交與溢價，但隨著今年央行連4次升息，讓重貼現率回到2015年9月水準，《平均地權條例》修正草案在立法院內政委員會初審通過，種種訊息都不斷打擊市場信心，建議有剛需的自住客趁此機會勇敢議價，也許會有機會買到比去年便宜的房子。

2022年黑天鵝當道，下半年買氣由熱轉冷，不過建商並未就此縮手，根據591新建案統計，繼2021年全台推案量攻頂1.7兆，2022年再次超越極限，總銷爆出史無前例的1.94兆元，直逼2兆元巨量，與2021年同期相比年狂漲近1成多，連個案數、戶數較2021年同期雙雙大增1成多，量能維持超高水位；此外，全台新建案無論開價、成交價同樣再創新高，目前均價都已抵達5字頭，較2021年同期大漲1成多。

數字科技(5287)旗下591新建案分析，2022年房市多空拉鋸，市場風向難測，加上此前央行祭出限貸、限期開工等措施，不少已砸下大筆銀彈獵地的建商只能帶著鋼盔向前衝，正好又遇上疫情導致營建成本及房價飛漲，才會形成2022年「買氣越冷，推案越熱」的特殊現象。



觀察各縣市，台北市由於房價過高，現階段不只大坪數產品買氣腰斬，小宅銷況也開始放緩，因此建商除了去化手中餘屋，也逐漸將重心轉向新北、桃園等地，導致全面量縮。反觀總銷高達4300億元的新北市，受惠北市買盤外溢，加上重劃區新案挹注，熱度得以維持恆溫，像三重區2022年就在「都廳大院」、「冠德心天匯」等百億指標案接棒進場下，案量突破900億元，為各行政區最高。



桃園2022年推案悉數上揚，戶數2.7萬更是全台最高，主因除了青埔、小檜溪及A7等一級戰區穩定供給外，建商開始佈局當地蛋白區，像蘆竹2022年就在「安美大望」、「築心匯」等指標案進場下，案量一口氣衝到近400億元，首度擠進全台總銷前15大行政區。至於新竹縣市，在以東區、竹北市雙箭頭領軍下，無論價量都呈現「沒有最高、只有更高」的狀態。以竹北市來說，不只高鐵及縣治等精華地段案量大爆發，連西側、非都市計畫等地區，也因取得成本較低推案百花齊放。而房價方面，目前當地新建案平均開價和成交價，已雙雙來到歷史新高的4字頭，較2021年同期大漲5至6成，狠狠甩開各縣市。



台中2022年上半年延續多頭氣勢，不只買氣堅挺，建商也積極加碼進場，除了西屯、北屯等傳統熱區市況熱絡，更一併拉抬太平區等蛋白區起飛；不過隨著下半年利空發酵，加上經濟成長放緩，許多在科技或傳產就業的準買方，都在公司訂單銳減或股價重挫等衝擊下暫緩購屋；此外，部分餘屋過多或房價劇烈漲幅的地區，建商也嗅到風向轉變，推案態度轉趨保守，表現較上半年明顯熄火。



轉往南二都，台南2022年初因缺工、房價漲幅過大，建商曾一度縮手，導致單季個案數跌幅最高曾來到近3成，不過隨著329延推案及928檔期指標案挹注，最終仍能以量能小跌坐收。反觀2021年總銷衰退最多的高雄市，在建照卡關、疫情延宕等新案陸續回流下，個案數及戶數明顯反彈，像2021年總銷僅150億元的左營區，受惠「世紀莊園」、「NeXT21」等指標案進場，一舉催出2倍的年成長，表現不俗。



展望2023年，591新建案總編輯李忠哲表示，現階段由於選舉等短期議題消散，建商逐漸恢復正常推案，估計到2023年中旬還有一波市場供給釋出。不過受限全球貨幣緊縮及《平均地權條例》修正草案等影響，甚至是下半年即將開跑的總統大選等雜音，2023年房市將回歸基本面，部分推案量過高的地區，更要留意是否會有賣壓出籠，提醒購屋族要隨時留意市況並即早修正，才能安然度過變化多端的大環境。

打房重手一波波，屋主也急著賣房換現金？樂屋網統計站上帶有「賠售」相關字的待售物件量，結果發現，2022年有降價字的待售物件明顯比2021年來得多，11月相較2021年同期數量更是幾近翻倍！樂屋網分析，儘管部分帶有賠售字的物件可能是房仲業者的促銷手法，但在房市持續衰退下，屋主的降價、議價空間的確都增加了。

樂屋網統計站上待售物件，標題中包含「賠售、賠錢、降價、急售」等降價相關字的待售物件量，結果發現，2021年帶有降價字的待售物件，雖數量上上下下起伏不定，但大約每個月固定3、4百件左右，平均數約為380件，沒有明確增加或減少的趨勢。



但到了2022年，帶有降價字的待售物件數量卻明顯增加，從4月起一路增長就再也沒減少過，8月首度突破500件，10月更是一舉突破600件，相較2021年同期幾乎是翻倍成長的數字，也創下近5年新高。



樂屋網調研中心經理洪安怡指出，以目前清冷的市況來看，此時還願意拿房子出來銷售，有可能是真心想賣的屋主，像是有空間需求不得不賣房的換屋族，或有資金需求，需要重新進行資產配置的置產客都在此列，而房仲業者在刊登此類物件時，也更容易使用賠售的相關字詞來吸引買方目光。



洪安怡認為，不動產這樣兼具投資與消費雙重屬性的產品，本就有很多信心疊加而產生的成交與溢價，但隨著2022年央行連4次升息，讓重貼現率回到2015年9月水準，《平均地權條例》修正草案在立法院內政委員會初審通過，種種訊息都不斷打擊市場信心，建議有剛需的自住客趁此機會勇敢議價，也許會有機會買到比2021年便宜的房子。

今年許多區域房價普遍都創下新高，即使買不起要租也不容易，根據主計處資料顯示，11月全台租金指數為107.14創下歷史新高，年增率達到2.1%，同時間受到原物料與工資上漲影響，近兩年裝潢費用也一路攀高，2022年居住代價呈現三高狀況。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波原物料、工資等價格上揚，都反映在房價與裝潢費用上，連帶租金也會反映房價走揚而上漲，整體民眾不管是租還是買的代價都明顯增加。

根據聯徵中心最新統計顯示，今年第三季購屋人平均購買1218.4萬元的房屋，金額創下歷史新高，購屋人為了降低購屋負擔，選擇以30年期房貸，拉長還款時間以求降低每月的房貸負擔。

至於主計處公布的租金指數，今年11月全國租金指數則創下歷史新高的107.14，且最近3個月的租金年增率都達2%以上，反映短期租金上漲腳步較以往更為快速，以目前已經公布前11月的租金指數推估，全年的租金指數漲幅有機會創下26年以來新高，今年租金漲勢對租客來說是相當有感的一年。

2022除了租買的居住成本都攀高外，想要裝修房屋的成本也明顯增加，且因為缺工關係施工的時間也拉長，根據主計處的營造工程物價指數，整體營造工程的物價指數在今年5月達到高峰的132.74，雖然後續指數未創在新高，但仍穩定維持在130以上，最明顯的漲勢則是從2021年開始，反映在裝修工程上也是感受到工料雙漲的壓力。

曾敬德表示，政府還是透過租金補貼方式降低租屋族的負擔，不過過去兩年的造價上揚與通膨環境，都反映在居住的成本上，想要追求好的居住品質，代價的確比疫情前高出許多。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

全台七大都會區的八縣市，都已完成2023年的公告現值評定，2023年七都「地王」也全數出爐！2023年度的七都地王都是衛冕冠軍，其中永豐銀行分行所在的新竹縣地王，公告現值年漲9.1％，漲勢為七都最狂！台北地王101大樓，公告現值每坪約654.9萬元傲視全台，可說是地王的「王中之王」！新光三越台中中港店，以及桃園區的中正復興路口角地，雙雙榮登七都最「長壽地王」，累計已蟬聯17年，地位難以撼動；新光三越台南中山店，雖然連6年奪冠，但因連霸年數未滿10年，仍是七都資歷最菜地王。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，摘下地王頭銜的土地，幾乎都是商業用途的角地，商業區因容積率高，開發效益大，且大多是交通便利、商機飽滿的鬧區，因此身價相對亮眼；其中台北、新北、台中、台南及高雄的地王，都有百貨公司進駐，也讓百貨公司成為地王的認證標竿。



台灣房屋進一步彙整七都地王的分佈商圈，包括台北、新北、台中與竹縣等四地，都坐落在發展成熟的「中生代重劃區」，使中生代重劃區佔據七都地王榜單的半數席次，可說是最熱門的地王製造機。



陳定中分析，中生代重劃區歷經約20~40年發展，各項機能均相當成熟，加上區段的建設多元、市容整齊，於是取代舊市區成為市中心，身價也因而高人一等；即便後續有新興重劃區意圖追趕，短時間內仍受限機能不足，無法與中生代重劃區相比，使中生代重劃區長期盤據地王寶座。



觀察七都地王的公告現值調幅，只有台北市與新竹縣，地王的公告現值漲幅，高於縣市整體平均調幅。其中新竹縣地王的公告現值，從每坪約84.5萬元，漲到約92.2萬元，年漲9.1％，漲幅不僅遠勝七都其他地王，更比新竹縣整體平均的2.66％高出一大截。



台灣房屋竹北文化直營店長陳熒竺指出，各地公告現值調漲的原因，多半是受重劃區開發、公共建設到位、工商發展活絡所帶動，新竹縣地王所在的竹北市，近年不僅重劃紅利豐厚，且百貨公司、影城接連營運，生活機能愈來愈完善，加上科技業在竹北大舉投資建廠，高科技人才流入，人口增長為全台之冠，所以享有高就業、高所得、高消費的三高優勢，因此公告現值調升的幅度為新竹縣之冠，也讓坐落竹北精華區段的地王出現鮮明漲幅。



各都的地王多已蟬聯10年以上，唯獨台南地王的新光三越僅連霸6年。陳定中表示，台南早年鬧區是中西區的中正路商圈，因此中正路、西門路口的角地，曾長期位居地王；不過近年因市中心轉移，中正路商圈漲勢趨緩，在漲幅跟不上其他區段的情況下，舊地王最終於2018年退位，由新光三越台南中山店登上龍頭至今，才使台南地王的資歷略遜其他都會。

▲11月國銀房貸餘額為9.32兆，年增率僅7.14%，已是連續8個月下跌，且是2020年8月以來新低。（資料照）

央行公布11月「消費者貸款與建築貸款餘額」，其中國銀房貸餘額為9.32兆，年增率僅7.14%，已是連續8個月下跌，且是2020年8月以來新低，而11月建築貸款餘額為3兆838億元，也創下2019年10月以來新低。

受到升息及政府政策影響，房市交易持續緊縮，根據央行統計，11月房貸餘額為9.32兆元，連68個月創歷史新高，月增約510億元，但年增率下滑7.14%。而代表建商信心的建築貸款餘額則為3.08兆元，連續45個月創歷史新高，月增約260億元，不過年增率也下降11.99%。

建築貸款餘額（土建融資）為建商向銀行申請貸款來購買土地的資金，以及之後的營建費用，前幾年房市景氣熱絡，建商購地信心大增，讓建築貸款持續增高。不過，在政府祭出多項打炒房政策後，且銀行也對不動產授信更加謹慎保守，讓建築融資年增率趨緩，

而房貸餘額為9.32兆，年增率僅7.14%，創2020年8月以來新低，大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，今年央行連續升息，雖然在11月前五大銀行平均房貸利率離2%還有距離，但市場預期升息不會止步，且股市大跌、貨幣緊縮，造成投資止步、自用觀望，房市交易量下降，另一方面央行第三季將存準率調高1碼，銀行緊縮放款量，皆為其原因。

明年平均地權修正案若三讀通過，勢必造成房市波瀾，不過預售個案表現對整體成屋價格影響很有限，成屋市場仍處於價格磨合階段，有顯著區域型降價，交易量才有突破的機會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

聯準會（Fed）今年來連續升息已造成美國房市景氣下滑，但這正是Fed要的效果，而非失誤。房市降溫可能有助美國未來一年減少經濟活動，並壓低通膨。 

華爾街日報記者蒂米羅斯（Nick Timiraos）撰文表示，通膨的頑強令人猝不及防，迫使Fed今年政策轉向，一連升息七次，把聯邦資金利率目標區間調高到4.25%到4.5%，美國30年期房貸固定利率也跟著從3月的4%左右升到今秋的7%；近期回落到6.3%。另據房貸銀行家協會（MBA），購買中位數價格房屋的每月須繳房貸金額已比今年初大增43%。 

較高的利率會抑制支出、企業聘僱與投資，進而控制通膨。對利率敏感的房地產業往往首當其衝，但今年房市降溫的速度和程度，讓長期市場參與者也感到震撼。 

1978年進入房貸產業的巴恩斯（Lou Barnes）表示：「這大致是我看過最嚴重的利率震撼。」他還告誡，升息的效果尚未完全發揮。 

然而，這可能對壓低通膨帶來強而有力的效果。在先前租金和房價大漲下，居住項目也大幅度推升通膨。在美國，居住項目占消費者物價指數三分之一，並占個人消費支出（PCE）物價指數的六分之一，後者是Fed偏好的通膨指標。 

如今美國房價下跌、租金成長幅度大幅放緩，讓居住項目有望在明年大幅減少對通膨的貢獻，這是Fed官員預期明年底的通膨年增率降到3.1%的原因之一；相形下，當前的通膨率落在6%左右。 

房市買家近來屢屢展現觀望態度，而已鎖定低利率的賣家出售房屋的理由也不多。11月成屋銷售連10個月下滑，改寫史上最長連跌紀錄，而房利美和高盛的經濟學家預測，明年成屋銷售將不到400萬戶，比2006~2011年的房市泡沫破裂的水準還低。 

租金成長也已趨緩，因過去兩年建立家庭的熱潮似乎告一段落、公寓新戶供給達到40年來高點。 

RealPage房市經濟學家帕森斯（Jay Parsons）指出，租屋需求通常會在春末進入大學畢業季時增加，但今年卻沒發生，「我們從沒見過這種情況，就業成長如此之快，但任何類型的居住需求卻這麼低」，可能是因新冠疫情「提前」釋放未來的需求。 

這可能也會連累家用電器、翻修、搬運服務等產業的需求。例如，Mt. Diablo Landscaping業主迪亞波羅（Dan Diablo）說：「現在沒人花2萬或3萬美元進行露臺翻新」。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台灣在地質結構上，位於歐亞板塊與菲律賓海板塊交界帶，因地殼不穩定，地震自然也成為了台灣人的宿命，加上全台屋齡高、不耐震的危險老舊房屋遍地可見，經內政部房屋稅籍2022年統計資料顯示，台北地區屋齡超過30年以上的老屋已高達71.2％，未來幾年更將上看75％的高比例，實為最大的國家安全問題之一。正因如此，許多地主自然相當關心自家危險老舊房屋在重建後的抗震能力與施工品質。「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發指出，在全世界工料雙缺的威脅之下，營建業要兼顧人力、成本、建造品質、工期等確實很辛苦，不少地主會擔心這樣的狀況下蓋出來的房子品質會不會受影響？又有什麼解套做法可以同時兼顧安全與品質呢？

地震難以預防，「住的安全」一直是台灣民眾所關注的焦點！前陣子有地質學家提出預警，根據地震週期判斷，認為台灣已經進入強震百年週期，預判未來在2025年前後於東部海域可能發生8級的「海溝型地震」。一般而言，地震震度以靠近震央的地方震度越大，但若是盆地地形容易聚焦，在盆地地表所受地震震動的時間將會拉長，地震強度也會明顯放大，在台北盆地內的民眾於地震發生時更加「有感」，因此位於全台30年以上老屋比例最高的台北盆地地區，其所受地震的災損更不容小覷。



建築多耐震？鋼筋結構見端倪。中華民國全國建築師公會出版《台灣建築50年》專書，在1971-2021年的台灣建築50年歷史上，特別記載戴雲發創會理事長創立的「建築安全履歷協會」及長期推動的「Alfa Safe鋼筋系統化工法」及「潤弘預鑄建築工法」。更建議可以採用這種創新建築4.0的「鋼筋系統工法」來施工，以及「建築安全履歷協會」的安全品管模式，可以有效改善國內建築普遍存在傳統RC、SRC鋼筋排列未依設計規定、過密或不均、搭接長度不足、箍筋未依規定綁紮、工人不易施作及工班素質不一...等缺失。



且「建築安全履歷協會」所推廣之創新建築「Alfa Safe鋼筋系統化工法」，近期更獲得台灣建築中心之「智慧建築標章」與低碳建築聯盟LCBA之「低碳工法標章」認證，加上台灣建築史上的紀錄，對於「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發長期推動建築安全品質備受肯定。另外，「Alfa Safe鋼筋系統化工法」也經過國家地震工程研究中心「抗震韌性提升試驗」、國家經濟部「系統鋼筋工法品質標章」、台灣建築中心「優良工法認證」等，是強化結構耐震安全、施工品質提升、環保綠建築的優良工法。



都更、危老改建近期爆出停滯期，主要原因在於物價、房市、銀行升息等各種因素，再加上缺工嚴重與整合開發不容易的影響下，導致建商不如過去積極參與都更、危老重建，而老舊房屋的不安全在於早期設計法規與施工品質不夠完善，使得居住在老屋內的民眾，其居住安全會有所疑慮。為降低大地震災害的風險及缺工、缺料下結構安全品質於無法確保之建築不安全因子，在未來要兼顧人力、成本及品質的狀況下，應積極邁向系統化、自動化、對環境友善的方向，透過「建築安全履歷協會」所推薦的「鋼筋系統化工法」來施工及「建築安全履歷協會」的安全管理模式，在花費較少費用之下，有效解決傳統營建業困境並提升建築安全全品質。



「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發基於「建築安全」的專業及對社會貢獻的角度出發，將都更危老視為這個時代所賦予我們的使命，透過安全品質來解決危老都更兩大困難，包括整合開發的不容易，以及物價上漲、缺工問題導致施工品質與地主分配難以兼顧等，成立「戴雲發中力都市更新團隊」做「危老都更全案管理」，目前已有7個危老案件與1個都更案件成功整合簽約執行，持續將建築結構安全觀念推廣給更多地主了解，達到施工品質透明化之目標，有效提升建築耐震能力，讓地主有信心放心合作，用蓋好房的堅持，改建不安全的建築，為台灣民眾建造安心居住的百年好宅。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

《平均地權條例》初審通過後，私法人購屋將採許可制，且未來預售不能換約，雖然政策是打擊投機炒作行為，但竟意外打到豪宅市場，就有豪宅客詢問，如果買預售時用法人公司簽約，但蓋好交屋卻不能登記，政策上路後要換約改成個人，又不能換約，政策對於豪宅預售案形同雙殺。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然私法人購屋採取許可制，現在修法也才一讀通過，三讀過後怎麼執行或認定可能都還有解釋空間，不過對於豪宅客一間上億房子的交易，總是不希望交易過程中間有不確定性，不僅是短期內豪宅買氣可能受到影響，已經用公司名義購置豪宅預售案的買方，恐怕也是對政策感到憂心。



官方修正條文說明，經統計私法人近三年(2019~2021年)購買住宅數量明顯逐漸增加。根據官方懶人包資料說明，新制規定私法人購屋採許可制，用途限員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建等項目，取得許可完成移轉登記後，屆滿5年方得再移轉，還要檢具使用計畫等文件。



近日就有豪宅客詢問，已經用公司名義買了預售豪宅案，如果蓋好時不能登記公司名下，新制上路後又不能換約，那建商是否應該解約退錢給客戶？因此，除了豪宅客有疑慮外，建商恐怕也得擔心交屋時衍生出的相關問題。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】