沙鹿買屋,沙鹿區買屋,台中沙鹿買屋

2022年全年升息2.5碼，有人擔心會不會有房貸戶無法負擔，進而流入法拍市場，不過台灣房屋統計內政部不動產資訊平台，2022年第四季全台拍賣量為627筆，比前兩年同期的934筆還少，且拍賣均價還增加，2022年第四季全台住宅拍賣平均單價為19.7萬元，僅次於第三季21.2萬元的最高價，是從2008年統計至今的歷史次高均價。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2022年歷經升息壓力，但是法拍市場並未出現斷頭潮，甚至Q3拍定均價還創歷史新高，主要是2022年房價持續上漲，因此民眾到法拍市場尋寶，出現不少三拍拍定價格比二拍底價還高的加價競標的情況，溢價率增加拉高整體拍定均價，讓許多拍定物件得標價格向市價靠攏。



觀察內政部買賣契約價和法拍價格的差異，2008年金融海嘯後，大量物件流入法拍，民眾購屋信心低，拍定均價約為買賣契約平均單價的4-5折左右，不過近年金融狀況穩定，法拍價格約是買賣契約價格的7折左右，價差縮小，加上法拍程序較複雜，部分物件為不點交，或是屋況差的問題，民眾購買意願有限！



進一步觀察2022年第四季六都拍賣比例，以高雄市拍賣佔整體移轉量的1.41％最高，拍賣比例最低的則是桃園市0.67％。張旭嵐指出，高雄近年因台積電設廠議題，吸引大量投資型置產族進場，但隨著科技業景氣趨緩，房市交易也降溫，去化變慢，加上市場價格漲幅高，部分購屋者則轉向法拍尋寶。反觀桃園房市因買氣熱絡，市場需求穩定，不易修正，就算有屋主急售，一般買賣市場多能順利成交，因此流至法拍市場的量體也少。



第一建經研究中心副理張菱育指出，通常法拍得標者須在7日內繳清房屋尾款，投標人多半會向銀行申請「代墊款」貸款，待拿到「不動產權利移轉證明書」、辦理產權登記及過戶後，再轉成一般房屋貸款。



不過張菱育提醒，法拍代墊款的利率較一般房貸高，約5.5~6.5％左右，而受限於拍賣物件、產權、點交等流程較難掌握，承貸風險較大，因此只有少數銀行有辦理拍賣相關貸款，且海砂屋、凶宅、法院不點交物件，銀行通常不放貸，建議投標前應事先諮詢規劃，申貸人皆需留意。

▲公園第一排住宅享有景觀綠地，但也可能有噪音問題。

許多建案會訴求位在公園、海景、校園第一排，訴求永久景觀棟距，房價也硬是高人一等，通常都比周邊同區塊高，但住在景觀第一排真的好嗎？

房產評論家Sway就在臉書發文表示，「公園第一排真的好嗎？本來以為如果有人唱著難聽的卡拉OK，就是個災難，現在看到有設施，你可能比較想要他們閉嘴，或是在公園立個牌子『禁止小孩尖叫』、『禁止在這裡歡樂的遊玩』小孩的活力，是會從早上叫到深夜的喔！」？

有網友也說，「不少建商會把特色遊戲場當建案優點來推薦購買，對有小孩的家庭來說，一出門就有遊戲場很方便，但怕吵的人就不適合買在遊戲場旁邊。遊戲場不是嫌惡設施，它是小孩的全世界，更是爸媽的救星。」

都會地區土地寸土寸金，不少人購屋會希望周邊有綠地公園，有個可以休憩散步的空間，且不少重劃區房子興建密集，若住家能正對公園、綠地、校園，擁有永久景觀視野，更是稀有難得，也讓這類房住宅房價有所支撐，通常同一社區內，有景觀的住宅會比沒景觀的每坪高約3～5萬。

不過，Sway就直言，公園幾乎從早到晚都有人在使用，有人一早在唱歌跳舞，若有遊樂設施，更會有小孩的嬉鬧尖叫聲，這些是會從早上叫到深夜的。

除了有噪音問題，其實不少空地只是現階段先作為公園使用，原本可能是機關用地，像是學校、警察局或其他公家單位，待未來人口到達一定標準，就可能會開發使用，原本的公園也將消失。

此外，河景住宅也是建商常會拿來作為訴求的特點，但河景宅多半位處較偏遠位置，大眾運輸不便，鄰河岸也容易有潮濕問題，迎風面風雨較大，低樓層更會有蚊蟲問題。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡就統整出以下幾點，在購買水岸宅或公園宅前，不妨多加考慮：

一、噪音問題：許多住家緊鄰水岸景觀或是公園，也代表緊鄰著車流量大的道路，雖然開窗能享受無限棟距、遼闊景致，卻也必須承受車潮帶來的噪音，當然效果良好的隔音窗能阻隔干擾，但不能開窗或許失去購買這類住宅的意義。

二、整齊清潔：水岸及公園能讓住家視野充滿綠意，但若河岸、公園的環境整潔不理想，充斥垃圾、汙染物，或雜草叢生，反而增加困擾。

三、活動多元：公園通常是鄰里間辦活動的熱門地點，甚至有些公園裡有公廟，在重大節日會舉辦活動，由於活動訴求人氣及熱鬧，難免會有聲音上的干擾，如果是知名大公園，假日會有來自其他地區的民眾驅車前往，造成停車位一位難求，還可能有道路壅塞的問題。

四、房價偏高：有景觀的房屋價格自然高於同地段、同類型的其他住宅，若有預算考量，可考慮靠近水岸或公園，但沒有景觀的住宅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據聯徵中心資料顯示，2022年第四季六都加上新竹地區的平均房價，首度全數站上千萬元，顯示購買千萬住宅狀況越來越為普遍，但若比較過去四個年度同期房價來看，包括新北、桃園、台南房價普遍多出約180萬元，不過新竹市4年房價多出283萬元，新竹縣則多出411萬元，房價增加遠超過六都等主要都會區。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然2022去年下半年房市已經轉淡，但同時間可能有些預售持續交屋，帶動整體房價創下新高，尤其有科學題材發酵的區域，漲勢更為凌厲，包括台南市、高雄市與新竹地區，房價漲幅都高於其他都會區，尤其是新竹縣晚4年買的代價，可能就是要多增加400萬元的房價。



統計顯示，房價增加金額最多的是新竹地區，新竹縣2022市則是增加283.3萬元，但新北市、桃園市、台南市4年房價增加180餘萬元，不過雖然房價增加金額相似，但桃園、台南與高雄房價基期較低，都是從800餘萬元，4年時間就衝上千萬元的房價，相對房價漲勢更為明顯。



試算房價1000萬元貸款800萬元，30年本息平均攤還利率2％的條件下，則每個月還款金額約為2.95萬元，若以家庭年所得120萬元計算，則房貸支出約佔家庭1/3，但若是20年期的房貸相同條件下，則每月還款金額就拉高到每個月4萬元，顯見30年期房貸在這波房價上漲過程，扮演了重要的關鍵。



曾敬德指出，高房價已經對於民眾的購買力形成考驗，在政策打炒房與央行連四次升息後，民眾對於未來房價看法漸趨保守，房價短時間應已進入盤整期。

▲台灣房屋統計內政部不動產資訊平台，去年第四季全台拍賣量為627筆，比前兩年同期的934筆還少。(圖/翻攝自google街景)

去年全年升息2.5碼，有人擔心會不會有房貸戶無法負擔，進而流入法拍市場，不過台灣房屋統計內政部不動產資訊平台，去年第四季全台拍賣量為627筆，比前兩年同期的934筆還少，且拍賣均價還增加，去年第四季全台住宅拍賣平均單價為19.7萬元，僅次於第三季21.2萬元的最高價，是從2008年統計至今的歷史次高均價。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2022年歷經升息壓力，但是法拍市場並未出現斷頭潮，甚至Q3拍定均價還創歷史新高，主要是去年房價持續上漲，因此民眾到法拍市場尋寶，出現不少三拍拍定價格比二拍底價還高的加價競標的情況，溢價率增加拉高整體拍定均價，讓許多拍定物件得標價格向市價靠攏。

觀察內政部買賣契約價和法拍價格的差異，2008年金融海嘯後，大量物件流入法拍，民眾購屋信心低，拍定均價約為買賣契約平均單價的4-5折左右，不過近年金融狀況穩定，法拍價格約是買賣契約價格的7折左右，價差縮小，加上法拍程序較複雜，部分物件為不點交，或是屋況差的問題，民眾購買意願有限！

進一步觀察去年第四季六都拍賣比例，以高雄市拍賣佔整體移轉量的1.41%最高，拍賣比例最低的則是桃園市0.67%。張旭嵐指出，高雄近年因台積電設廠議題，吸引大量投資型置產族進場，但隨著科技業景氣趨緩，房市交易也降溫，去化變慢，加上市場價格漲幅高，部分購屋者則轉向法拍尋寶。反觀桃園房市因買氣熱絡，市場需求穩定，不易修正，就算有屋主急售，一般買賣市場多能順利成交，因此流至法拍市場的量體也少。

第一建經研究中心副理張菱育指出，通常法拍得標者須在7日內繳清房屋尾款，投標人多半會向銀行申請「代墊款」貸款，待拿到「不動產權利移轉證明書」、辦理產權登記及過戶後，再轉成一般房屋貸款。

不過張菱育提醒，法拍代墊款的利率較一般房貸高，約5.5~6.5%左右，而受限於拍賣物件、產權、點交等流程較難掌握，承貸風險較大，因此只有少數銀行有辦理拍賣相關貸款，且海砂屋、凶宅、法院不點交物件，銀行通常不放貸，建議投標前應事先諮詢規劃，申貸人皆需留意。

▲

▲有科學題材發酵的區域，漲勢更為凌厲。(圖/資料照)

根據聯徵中心資料顯示，去年第四季六都加上新竹地區的平均房價，首度全數站上千萬元，顯示購買千萬住宅狀況越來越為普遍，但若比較過去四個年度同期房價來看，包括新北、桃園、台南房價普遍多出約180萬元，不過新竹市4年房價多出283萬元，新竹縣則多出411萬元，房價增加遠超過六都等主要都會區。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然去年下半年房市已經轉淡，但同時間可能有些預售持續交屋，帶動整體房價創下新高，尤其有科學題材發酵的區域，漲勢更為凌厲，包括台南市、高雄市與新竹地區，房價漲幅都高於其他都會區，尤其是新竹縣晚4年買的代價，可能就是要多增加400萬元的房價。

統計顯示，房價增加金額最多的是新竹地區，新竹縣去年第四季房貸的平均房價鑑估值為1447.5萬元，相較於4年前增加411萬元，新竹市則是增加283.3萬元，但新北市、桃園市、台南市4年房價增加180餘萬元，不過雖然房價增加金額相似，但桃園、台南與高雄房價基期較低，都是從800餘萬元，4年時間就衝上千萬元的房價，相對房價漲勢更為明顯。

試算房價1000萬元貸款800萬元，30年本息平均攤還利率2%的條件下，則每個月還款金額約為2.95萬元，若以家庭年所得120萬元計算，則房貸支出約佔家庭1/3，但若是20年期的房貸相同條件下，則每月還款金額就拉高到每個月4萬元，顯見30年期房貸在這波房價上漲過程，扮演了重要的關鍵。

曾敬德指出，高房價已經對於民眾的購買力形成考驗，在政策打炒房與央行連四次升息後，民眾對於未來房價看法漸趨保守，房價短時間應已進入盤整期。

為了降低房貸族負擔，內政部近期提出房貸補貼方案，符合資格的民眾，給予一次性補助3萬元，不過先前遭到批評條件太嚴格，多數民眾根本看得到吃不到，今（6）日法案在財委會進行審查，朝野立委都表示，會盡速和政府討論，是否要調整標準。

房貸族殷殷期盼的房貸補貼草案，6日在財委會審查，內政部一共編列165億，提供每戶3萬元的一次性補助，估計55萬戶能受惠。

內政部長林右昌：「現在因為整個房市的確在溫和收斂，在這段時間裡面，（房貸補貼）能夠大幅去減輕我們需要住房的民眾的壓力。」

去年央行連4次升息房貸族壓力大增，但這次補貼也被批評看得到吃不到，因為符合條件門檻，包括必須是「2/28以前既有的貸款戶」、「名下只能持有1戶」、「2021年家戶所得要在120萬元以內」，而且「核貸金額台北市限定850萬元以內，其他縣市700萬」。

專家認為，這兩年房價大漲購屋總價高，民眾貸款金額也比較多，因此大部分都與補助無緣，這次補貼以中南部房貸族較能受惠。

房市專家何世昌：「中南部比較低基期的房價縣市來講，你可能要在3、4年甚至5、6年以前買房子，才有機會適用今年的房貸補貼，他賺到了房價的增值利益，而且又能享受政府的房貸補貼，但是最近這2、3年買房的民眾卻落得一場空，當然他們會覺得心有不公。」

民進黨立委賴瑞隆：「雙北部分房價確實比較高，但事實上政府也做了一些提高，這部份我們會盡速再來跟政府做思考，最慢4月份可以審查完畢，我相信最快5月份就可以發放。」

如何給予民眾更加平衡的房貸補貼標準，未來不排除再進行調整，盡力達成政策美意，真正減輕房貸族壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部長林右昌今(6)日談到居住政策時表示，政府政策是「房地不應該再繼續漲價」，否則對國家經濟及社會的影響很大，而目前房市在溫和收斂。社宅方面，下一個階段就是要幫後代子孫存土地、存社宅，要透過公共建設投資捷運或大型產業園區開發等方式取得土地。

立法院聯席委員會今天上午審查「中央政府疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別預算案」，邀請相關部會首長列席報告並備質詢。

民進黨立委郭國文質詢時關切，特別預算案中內政部編列新台幣165億元，用以推動中產以下自用住宅貸款戶支持方案，是否會造成已擁有住宅的人期待政府補貼利息，進而進入買房市場？林右昌回應，這次政策目標是為了受影響的中低薪房貸戶，這是一次性的補貼。

林右昌:房地價格不應再繼續漲 房市已溫和收斂

郭國文追問，先前內政部次長花敬群曾說今年春節過後房價就會開始下跌，央行總裁楊金龍也說房價在今年上半年會軟著陸，台北市房價已開始下跌，內政部的看法如何？林右昌強調，房地不應該再繼續漲價，現在整個房市的確在溫和收斂，包括交易量與價格，的確在溫和的下降。

此外，郭國文也關注社宅推動情況，並詢問為何現在社宅的使用年限最高6年？林右昌說明，社宅必須要有一定的週轉率，而社宅必須要繼續推動，讓社宅的量達到一定比例，「現在大概只有2%，離設定目標的20%還很遠。」

林右昌指出，社宅的下一個階段就是要幫後代子孫存土地、存社宅。現在社宅是用公有土地進行建設，下一階段必須要透過公共建設投資捷運或大型產業園區開發等方式取得土地，作為未來社宅用地。

高雄近年房市因科技大廠進駐的題材而風生水起，尤其是有護國神山進駐的楠梓，雖尚在建廠階段，但彙整的聯徵資料可發現，去年前3季貸款購屋人中，年收入100萬元以上的新增房貸佔比高達26.2%，創歷史新高，5年激增3成，房價也從平均1字頭飆漲，目前已有新建案成交價突破3字頭。

預計今年6月納入中央的目前正進行籌設計劃送審作業，最快今年4月核定、6月啟動編納工作。

科技大廠進駐楠梓年收百萬房貸族5年增3成

科技大廠進駐議題也讓區域房市發展受益充沛。根據元宏不動產加值服務平台彙整資料發現，2022年前3季楠梓年收入100萬元以上的貸款買房者，新增房貸占比高達26.2%，創歷史新高，短短5年時間佔比從17.1%激增到如今已逼近3成。

元宏不動產加值服務平台創辦人表示，近年高雄市政府積極招商引資，績效可觀，在楠梓產業園區、橋頭科學園區、亞灣區等建設話題的加持下，高雄吸引了包含台積電在內的諸多國內外知名企業進駐，為當地帶來了大量的高薪人才與就業機會。

高雄人口數大減楠梓逆勢走高

進一步觀察根據資料顯示，楠梓在高雄38個行政區中，近5年戶量成長最多與人口成長第2多的區域！從2018年1月至今年1月，楠梓戶數增加7208戶，居38個行政區之冠；且高雄5年來人口減少4萬5151人，但楠梓人口數卻逆勢走高、增加7573人，僅次於仁武區的9277人。

再從房價來看，楠梓近5年區域大樓平均房價從1字頭站穩2字頭，甚至新成屋已有突破3字頭的行情；且近1年楠梓區域大樓產品房價就上漲28.6%，直逼3成。

科技新貴支撐房價突破3字頭行情

周昆立認為，由於楠梓人口成長快速，且高收入購屋者明顯增加，科技新貴的湧入帶動房市快速升溫，讓區域房市產生質變，更明顯有帶動房價效果，因此區域前景確實不錯。

不過，周昆立也提醒，楠梓屬於原本高雄的蛋白區，區域房市能快速成長，與產業園區發展順利，特別是護國神山台積電進駐有絕大的關係，然而楠梓房價短線漲幅已不低，加上今年房市受到升息、疫情、政府打炒房的干擾，未來房市走向並不明朗。

周昆立建議，購屋者可特別留意台積電設置7奈米廠動向，若未來設廠不變，楠梓房市長線仍看多；若生變，投資客與自住客就有買在高點的可能。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

挾著中台灣唯一三鐵共構站、2022年家戶購屋比居台中市各行政區之冠的烏日區，區域內擁有多個商圈，如外地客與投資置產客偏愛的高鐵特區、明星學區與生活機能完備的明道花園城商圈，以及中小型工廠林立、就業人口紅利助攻的溪南商圈，還有熱鬧的烏日車站商圈！烏日區近幾年受惠交通建設與重大投資案利多帶動下，房價水漲船高，且後市仍可期。

　有巢氏台中烏日榮新加盟店長楊舒婷表示，烏日區相較於台中市區房價比較親民，近幾年吸引大批建商搶進烏日推案，磁吸小資族、小家庭等剛性購屋客，以及投資置產客群湧入烏日購屋，指標新案如高鐵特區「夢幻誠」、溪南商圈「雙囍市2」、明道商圈「協和聚心」等。

　楊舒婷舉溪南路周邊房市為例，因為交通便捷，透過74號快速道路約15分鐘車程就能進入七期新光三越、大遠百購物商圈；到台中霧峰、大里、甚至彰化芬園的車程都很近。五年前，溪南區內的住宅大樓，預售單價還在1字頭、透天別墅1,300萬元左右還能買得到。但隨著近年房價飆漲，大樓新案單價上看3字頭，「現在1,300萬元想買新透天，只能到鄰近的彰化芬園看看」。

　最受外地客與投資置產客青睞的烏日高鐵特區，是中台灣唯一擁有三鐵共構站的區域，透過74號快速道路快速到達台中市區，還能迅速銜接國道一、國道三、國道六，周邊交通便捷，多年來吸引了龍寶、惠宇、豐邑、登陽、麗寶、櫻花、大華、達麗等知名建商爭相推案，房價也從單價2字頭到站穩3字頭，預售案最新實登甚至已站上4字頭。

　由於烏日高鐵特區與彰化縣僅相隔一條大肚橋，許多彰化人想在台中購屋置產、首選就是距離不遠的烏日高鐵特區。楊舒婷說，目前區域內住宅大樓屋齡都在十年內，每坪單價站上3字頭。

　而烏日在地客對於生活機能完善、位於舊市區的明道商圈，以及工廠林立的溪南商圈較為青睞。

　尤其是銜接烏日溪南與彰化芬園的溪尾大橋2016年通車後，兩地之間的車程大幅縮減到十分鐘，從烏日到台中市區的交通時間也因此縮減不少，助攻溪南周邊房市。楊舒婷說，溪南以透天厝為主力，目前透天厝屋齡都在20～25年之間，且甚少有物建釋出；住宅大樓目前有「雙囍市2」、「晨右新美」等新案，預售單價還在2字頭。不過，在交通建設助攻下，溪南新大樓單價上看3字頭可期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

官方預售實價揭露件數資料統計顯示，2021下半年預售單月實價揭露可1.1萬件，不過2022下半年預售僅剩下單月平均6千件，預售揭露件數幾乎較前一年度同期腰斬，房仲業指出，預售向來是房市的領頭羊，受到央行連四升息、政策打擊投機行為與股市資金行情熄火等壓力下，預售市場僅剩下個案表現。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售市場投資退場後，市場普遍認知到房市已經進入盤整階段，面對景氣突然的劇烈改變，代銷業者也嘗試回頭和業主溝通價格，並且將銷售期的時間拉長，避免太快把廣告預算花完，預售案除了送冷氣等家電外，也打出低自備等付款方式，希望可以吸引消費者的目光，不過以過往的經驗來看，一旦買氣持續不振，就有可能出現部分個案先讓利搶買氣的狀況。

統計顯示，2021下半年景氣正熱時，單月預售揭露件數可達1.1萬件，去年下半年平均僅剩下6千件，2021下半年桃園市、台中市單月平均預售揭露都超過2200件，不過去年下半年單月揭露量就衰退4~5成，科技業投資題材快速退燒的南二都，衰退幅度相對更為顯著， 2022下半年台南與高雄平均單月年減5~6成。

不過去年12月揭露件數略為反彈，市場上仍有零星個案出現熱銷狀況，三重的指標大案「都廳大院」，就揭露約5百筆，是市場上少數仍熱銷的推案。

此次統計範圍為交易日期自110年1月1日至111年12月31日之實價登錄預售屋案件，12月資料雖尚未完整，但整體趨勢已經反映2022年下半年買氣疲弱，尤其預售又是房市的領頭羊，在政策的影響下預售交易量縮，短期房價也難有表現，目前市場上預售已經從全面熱銷，轉為個案表現，接下來就要觀察329檔期的銷售狀況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】