沙鹿買屋,沙鹿區買屋,台中沙鹿買屋

國際貨幣基金組織（IMF）示警，亞洲房價將急遽下跌，台灣能倖免嗎？元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴接受《三立新聞網》訪問表示，「如果以他們的理論邏輯，台灣確實在劫難逃，持續升息的話，斷頭潮、降價出清潮、法拍潮都有可能出現。」

IMF研究指出，新冠疫情先前帶動全球房市發展，亞洲多國房價一飛衝天，外界對於房屋可負擔性擔憂也相對提升；然而，如今疫情平緩、美國聯準會（Fed）持續升息，各國紛紛跟進，房貸利率持續攀升，一些國家跌幅恐達5~20%。

IMF亞太部門主任斯里尼瓦桑15日表示，現階段似乎已到另一個轉折點。他說：「放眼2023年，我們再次看到全球環境的脆弱性，風暴即將來臨。」

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，根據全球數據庫Numbeo資料，2022台灣房價所得比高達19.73倍，在全球排名為第18名，足見購屋族負擔有多大。

他說，台灣近3年除了因對低利、大撒幣造成房價攀漲，熱錢炒作也是主要原因之一，甚至許多買不起房的民眾，因擔憂房價持續攀升，硬著頭皮進場買房。

然而，當初硬著頭皮買房的民眾，現在又陷入「升息循環」環境，風險隨著升息攀升，一旦到了臨界點，購屋者無力負擔就可能會造成大量房貸違約，斷頭、法拍潮恐一觸即發，房價確實有下修的潛在壓力。

陳傑鳴指出，面對美國鷹式升息，我國央行短短一年也升息4次應對，幅度高達2.5碼，目前10月五大行庫新承做房貸利率1.827%，從年初僅1.359%，在最近升息後可能會跳到1.952%，升息幅度近0.6%。

以20年期房貸、貸款1000萬元來估算，每月房貸本息就從47609元，變成50361元，一年下來，需多付3.3萬元，幾乎等於一般人一個月的薪水收入，購屋族壓力正持續攀升。

另外，雖然目前房貸利率還不到2%，讓民眾感覺還勉強可負擔房價，但從內政部報告可發現，今年Q2民眾買房還在合理可負擔(即房貸負擔率<30%)的縣市只剩下5個，而且房價最貴的台北最新房貸負擔率還高達66%，新北也要52%。

陳傑鳴說，台灣民眾大半家庭所得已都繳房貸，這樣的狀況，面對升息環境隨時都可能會出現無力負擔的狀況，未來一旦再出現升息，就算只是輕微的半碼或一碼，都可能成為壓垮駱駝的最後一根稻草。

不僅如此，近年全台建商搭乘順風車，瘋狂請照推案，如今以房市買氣越來越冷，手握大量新案的建商更是首當其衝。今年第三季七都預售屋成交量僅7,645件，較去年同期1.5萬件腰斬，建商手中餘屋以及新推案想要快速去化將更顯困難。

從內政部最新公布的全國新建餘屋報告就可發現，目前建商手中餘屋量，正位於歷史高檔區，今年第2季全國新建餘屋量達7萬7,454宅，是近2年新高，相較2014年的3萬多宅，更是高出1倍以上。

他認為，未來一旦利息繼續攀升，買氣繼續萎縮，建商方面也不排除會出現降價出清潮，房價雖有台商回流投資與原物料上漲的基本面支撐，但也不容易維持在高點，下修機會也不小。

最後，陳傑鳴建議，對於目前市況，想要購屋的民眾最好拿出耐心等待，多看多比較，等到屋主斷頭急售、建商餘屋出清，就有機會買到便宜好屋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲二親等的房屋買賣，若無法提出支付價款證明者，可能還有一筆贈與稅要繳納。（資料照）

二親等的房屋買賣，除了舊制所得稅或是新制房地合一稅，必須繳納的稅費是契稅、增值稅，如果無法提出支付價款證明者，可能還有一筆贈與稅要繳納。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，日前有對姊妹，姊姊想將名下房屋賣給妹妹，市價約870萬元，房屋及土地現值約240萬元，概算之後契稅約1.5萬元，土地增值稅自用約22萬元，一般稅率約60萬元，免贈與稅，只要繳納契稅1.5萬元，自用增值稅22萬元，合計23.5萬元就能順利完成買賣。

但若沒有處理好，契稅1.5萬元，增值稅60萬元，贈與稅0元，合計約61.5萬元，兩者相差約38萬元。

鄭文在表示，妹妹後來利用了今年244萬元的免稅額當頭期款，尾款626萬元則利用她個人名下已清償完畢的其他房屋貸款，利用增貸的方式，向銀行申貸後，取得尾款支付給姐姐。

整個交易也很快取得國稅局的核准函，完成買賣手續，同時省下了近38萬元的稅賦，未來出售時，其取得成本是870萬元，非房屋及土地公告現值的240萬元，還可省下一筆可觀的房地合一稅。

鄭文在說，若遇到二親等買賣不動產，需要舉證金流時，可先查閱名下房屋貸款是否已經結清？是否還有增貸的空間？屆時可能成為節稅舉證的墊腳石，記得多加利用。

央行（15日）如外界預期升息半碼，房貸利率上看2%，房仲業第一時間針對網友進行購屋意向調查，有18%受訪者認為利率太高，會暫緩購屋，37%認不受影響。此外若升息若一段落，則有29%民眾會增加購屋意願。

明年利率上看2% 重回2009年元月水準

據聯徵中心資料統計，整體新增房貸利率在今年第一季升息前平均為1.46%，周四央行再升息半碼，加上今年累計已經升息0.5%，推估未來整體房貸平均利率會超過2%，至於央行的五大銀新承做房貸利率，今年2月升息前為1.367%，周四再升息半碼，則升息後未來利率也會接近2%，經歷今年的四次升息，明年的房貸利率將重回2%年代，而上一次利率2%最後出現在2009年1月。

購屋意向調查最新出爐 18%受影響 37%認影響不大

雖然這次升息半碼，不過因為美國已經暫緩暴力升息，市場多解讀國內升息已經接近尾聲，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近期針對網友進行購屋意向調查，針對若升息告一段落(房貸利率維持在2%)，購屋意願是否增加，其中29%認為會增加意願，等於升息若告一段落約有3成的受訪者會增加購屋意願，另外有37%則表示影響不大，有需求就會購屋，另外也有18%受訪者認為利率太高，會暫緩購屋，16%表示不清楚。

升息四次等於一年多繳1個月房貸

以貸款1000萬元30年期本息平均攤還試算，試算今年4次升息前房貸利率1.375%，每月還款金額為3萬3915元，經歷4次升息後，則房貸利率會到2%，則每月還款金額會增加到3萬6962元，較今年4次升息前每個月多出3047元，一年多出3萬6564元，等於多繳一個月的房貸。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

央行今日(15)公布升息半碼(0.125%)，房貸利率已到1.952%，以20年期千萬房貸試算，每加半碼每月利息將增588元，而且每月本利和的貸款金額已正式突破5萬元大關，來到5萬361元，跟升息前每月要多付2665元，房貸族的負擔愈來愈重。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，不動產結構產生質變，面對2023年景氣不佳，投資自用雙殺下，房市表現很難樂觀。

升息半碼後，若以央行公布五大銀行10月份平均房貸利率1.827%計算足額反應之利率，房貸利率將達到1.952%，即將叩關2%利率水平，升息循環啟動前後的貸款負擔差距越來越大。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，五大行庫3月份平均房貸利率1.378%，此時利率尚未反應升息幅度，央行自3月底到9月連續升息2碼後，10月份五大行庫平均房貸利率來到1.827%，倘若貸款1000萬元，以20年期本息均攤方式繳付房貸，1.378%每月須付47,969元的貸款本利和，1.827%每月負擔增加至49,773元，每個月差2,077元，一年多了將近2萬5千元，如今再升半碼，利率有機會來到1.952%，同樣貸款條件，每月負擔50,361元，與升息前相比每月增加2,665元，一年多付約3萬2千元，相當於小資族一個月的收入。

低利再見！交易進入磨合期

郎美囡指出，觀察五大銀行平均房貸利率，在2008年以前才有超過2%的水平，換言之利率有將近14年的時間都在低檔，因此買方對央行今年急速升息難以適應，房市交易陷入膠著，買方期待降價，但通膨、物價上漲支撐著新屋價格不墜，僅零星建案傳出降價，且房地合一2.0拉長投資置產的閉鎖期到5年，中古市場賣方若無資金壓力也偏觀望或惜售，讓利空間有限，房市價量難以突破。

專家：持續升息，2023年難樂觀

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，升息半碼雖然幅度不大，但今年累計升息四次，溫水煮青蛙已經讓有貸款的民眾大喊吃不消，雖然房貸利率仍在歷史低點，但調升政策利率背後牽動包含土建融、以房養老，壽險業投資不動產標準等，不動產結構產生質變，面對2023年景氣不佳，投資自用雙殺下，房市表現很難樂觀。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

央行今(15)天舉行第四季理監事會議，除了政策利率調升半碼(0.125個百分點)之外，未見調升存準率，也沒有新一波房市管制。央行總裁楊金龍指出，雖然沒有新一波管制措施，但央行還是會持續關注不動產貸款情形與房地產市場發展，且現有的信用管制將比緊縮貨幣政策維持更長時間。

楊金龍說，房地產上漲有很多因素，包含缺工、缺料導致的營建成本提高，但通常不會一直漲上去，因此希望可以讓它慢慢下來，而且希望明年就可以看到。

持續檢視現有管制措施執行成效

針對再度未祭出新一波的信用管制措施，楊金龍指出，央行職責是著重金融穩定，而選擇性信用管制也不是以控制房價為主，而是關注它對金融穩定的影響。

楊金龍說，雖然房價高「不是非常影響金融穩定的因素」，但房市問題央行還是會持續關注，如不動產貸款情形與房地產市場發展等，央行將檢視管制措施執行成效，適時檢討調整相關措施內容，促進金融穩定及健全銀行業務。

楊金龍也透露，選擇性信用管制會實施比較久的時間，不會像貨幣政策一樣，通膨下來之後就有望轉向。

期待明年房市軟著陸　慢慢「向下調整」

針對自己日前於立法院財委會上提及的「明年房市軟著陸」一說，楊金龍再度說明，房地產軟著陸比較沒有很明確定義，他是借用經濟上針對軟著陸、硬著陸的定義。他表示，希望房地產是慢慢調整，而且這調整是往下調整比較好。

房市一次打趴難救回

楊金龍進一步指出，房地產如果硬著陸、一次打趴，後續政府如果要用其他方式再撐起來就會很困難。他以中國大陸的房市為例，在去年用三條紅線打擊市場之後，今年又希望靠16條措施救市，但都難見起效。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

本(2022)年最後一次央行理監事會議今(15)天落幕，央行宣布調升利率半碼、未調存準率，央行總裁楊金龍也在會後記者會上接受媒體問答，透露有3位理事認為應調升利率1碼，另回應利率決策、房市、台美利差與新台幣走勢等問題。

一、理事未一致同意升息半碼，主要原因？

這次還是有3位理事跟上次一樣主張升息1碼，著眼點也是表示要注意通膨。但針對存準率，則一致表示同意不調整。

二、為何這次未調存準率？

這次沒搭配存準率，代表緊縮程度比較溫和，主要原因有以下：

1.國內通膨壓力持續減緩、明年通膨率可望低於2%。

2. 國內經濟成長放緩程度較先前預測大。

3. 明年M2貨幣成長率將逐漸趨緩，下半年後M2年增率可望回降落入2.5%至6.5%參考區間。

4. 當前貨幣市場利率升幅遠高政策利率升幅。如果本次升息再搭配存款準備率，恐怕使貨幣市場利率更進一步上揚，且會讓銀行放款更為審慎，若影響企業籌資，恐影響經濟活動。

5. 近期美國、加拿大、澳洲、南韓主要國家，都放緩緊縮貨幣政策幅度。

三、明年CPI預期未調整，但下修經濟成長預期，代表明年央行政策會以穩定經濟大於控制物價？

根據中央銀行法規定的央行法定職責，依序是金融穩定、銀行業務正常發展、新台幣對內與對外穩定，第四才是經濟發展。這次儘管預期明年CPI年增率是1.88%，但還是不能掉以輕心。

中央銀行主要職責還是物價維控，雖然經濟成長還是會受到升息影響，但比起其他主要經濟體，台灣還是相對很穩。在台幣穩定情形下，央行還是會協助經濟成長發展，會注意經濟下行風險。

四、升息已到尾聲？

如果中央銀行可以確認，明年通膨會在2%以下，就會停止升息。

五、預期CPI年增率到2%以下了，為何還要升息？因為美國因素不得不跟？

美國情況跟我們不一樣，他們通膨率很高，控制通膨採取的方法也不太一樣，不是美國升息台灣就要跟進。此外，很多額外狀況可能導致通膨降溫不如預期，央行還是要持續觀察。

六、為何不是升存準率、不升息？

調整存準率在特殊情況之下是很好工具，但在平常，跟重貼現率來比較，對於市場來說比較不熟悉。

如果央行的政策要變得溫和的時候，用存準率來調整，市場還是會有問號，但用重貼現率，市場就會很明確了解央行的方向。

現在央行的貨幣政策基調就是「溫和的緊縮」，訊息出去要讓市場一目了然，所以才做這樣的調整。

七、台美利差問題怎麼解決？

今年以來資金流出導致新台幣貶值，資金外流可以從3月美國提高利率開始，全球不確定性增加，機構法人對未來獲利預期下降，導致美股下跌，而且持續下跌到10月中。

台股科技股比重高，很容易被那指、費半牽引影響，美股下跌時，外資基於資金配置、基金贖回等因素，賣完股票就會流出台股，這是資金外流主因，「這講起來跟台美利差擴大沒有多大關係」。

最近可以看到美國10年期公債下滑，外資又流入了，所以應該不要說是台美利差，要說美國公債殖利率，跟我們股票的殖利率相比較的結果，不是從市場利率來看。

所以，台美利差非外資流出、新台幣貶值的主要原因。

八、台幣走勢如何預期？

新台幣9月一直貶，市場就預測會貶到33、34元，但現在卻又開始升值，誠如先前所說，新台幣匯率走勢很難去預測它。

新台幣匯率原則上由外匯市場供需決定，但有不規則因素(如短期資金大量進出)與季節因素，導致匯率過度波動或失序變動，而有不利於經濟金融穩定之虞時，央行會本於職責維持外匯市場秩序。

九、房市軟著陸是何意？

房地產軟著陸比較沒有很明確定義，是借用經濟上針對軟著陸、硬著陸的定義。希望房地產是慢慢調整，而且這調整是往下調整比較好。

如果房市硬著陸、一次打趴，後續政府如果要用其他方式再撐起來就會很困難。以中國大陸的房市為例，在去年用三條紅線打擊市場之後，今年又希望靠16條措施救市，但都難見起效。

十、為何又沒有新一波信用管制？

央行職責是著重金融穩定，而選擇性信用管制也不是以控制房價為主，是關注它對金融穩定的影響。

雖然房價高「不是非常影響金融穩定的因素」，但房市問題央行還是會持續關注，如不動產貸款情形與房地產市場發展等，央行會檢視管制措施執行成效，適時檢討調整相關措施內容，促進金融穩定及健全銀行業務。

不過，選擇性信用管制會實施比較久的時間，不會像貨幣政策一樣，通膨下來之後就有望轉向。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

大型行庫如何看待明年房市景氣？合庫董事長雷仲達在受訪時指出，明年房市應會呈「量縮較價跌顯著」的狀態，最主要因為政府打炒房等房市管制措施奏效，且央行數度升息使房貸利率上升，會使買方更加觀望，成交量也會下降。

　另一方面，由於缺工及建材價格處於高檔，使房價下降不易，更會加深買賣雙方對成交價的歧見，因此，比起房價因缺工及建材價格處於高檔，導致降價空間有限，房屋成交量萎縮幅度將更加顯著。

　合庫15日由雷仲達出面與工會理事長陳金渠完成第六度團體協約的續約，並在會後接受媒體訪問。至於明年合庫的房貸業務量，雷仲達表示，仍希望房貸業務至少能比照經濟成長率成長；若以經濟成長率明年的表現來看，主計處11月預估明年經濟成長率為2.75％，因此預估合庫明年房貸業務成長率目標，應會訂在3％至5％之間。

　對於明年的整體市場環境，雷仲達指出，目前國外的主要預測機構，都認為明年經濟成長會趨緩，包括美國、英國、歐洲地區的採購經理人指數（PMI）都在50％以下，主計處最新統計顯示，出口數字已呈二位數的負成長，因此，雷仲達認為影響明年經濟較大的變數在出口。

　財政部長蘇建榮14日亦參與見證合庫勞資雙方再簽團協，並盛讚合庫勞資關係是「公股的模範」，由於合庫今年加薪6.67％，使工會也期待明年加薪水準，並且在會場喊話，對此雷仲達則回應，由於今年加薪有約4％的部分是配合政府一致的政策，目前還不能決定明年加薪水準。

　至於年終獎金，合庫銀由於去年獲利達214億元，為公股銀行中獲利最好，雷仲達表示，二個月年終、2.6個月績效獎金沒問題外，若加上約當二個月的員工酬勞，合庫銀今年的年終水準，將至少在六個月以上。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

傳統實價登錄海量的資料，常讓想查行情找房的消費者苦惱，社區實價查詢平台後，再推出「捷運房價租金地圖」，方便民眾秒查捷運生活圈的房價及租金行情，專家讚許，可更直觀標的物的價格水準和機能，向房市透明化邁出一大步。

沿著捷運找房可說是台北市民眾首選的租屋、購屋理想，也讓捷運站周邊成為購屋及租屋熱區，過去民眾挑選捷運宅必須從數以萬計的實價登錄資料中，逐一篩選鄰近捷運站的物件，再彙整實登案例進一步比價，相當耗時費力。

實價資訊結合捷運站 看地圖查行情

台北市地政局近日於「台北地政找房+」平台新增「捷運房價租金地圖」功能，將實價登錄資料結合捷運路網，針對全市已通車5條捷運線、73個捷運站，呈現各站半徑500公尺內房屋的實價登錄均價，民眾滑地圖就能秒查捷運站周邊房價水準，再搭配平台既有的社區成交資訊，讓找房更輕鬆有效率。

該功能還可點選各捷運站，查看該站周邊新成屋、中古屋近1年及歷史平均房價、周邊公共設施；另也加碼提供租金平均單價，讓民眾可以快速掌握捷運生活圈之房價租金行情及生活機能等資訊。  

台北市地政局局長張治祥表示，台北市近年來一直努力推動實價登錄的加值應用創新服務，希望幫助市民輕鬆讀懂房價資訊、掌握區域行情，而觀察各捷運站的平均房價，大致隨著與市中心的距離逐漸遞減。

張治祥補充，透過視覺化的「捷運房價租金地圖」，民眾可以衡量自身的負擔能力、通勤時間，先鎖定符合需求的捷運生活圈，再進一步瀏覽「台北地政找房+」的成屋社區及預售建案資料，以尋得心目中的理想住宅。

查價更直觀 向房市透明化邁大步

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑表示，該平台新增「捷運房價租金地圖」，除了既有的社區大樓交易資訊及周邊公共設施外，加入捷運站點圖資及相關房價、租金數據分析，讓使用者以捷運地圖找房模式，能夠更直觀、快速的了解標的及其坐落區域價格水準與機能。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，「捷運房價租金地圖」直觀呈現捷運站周邊500公尺、2樓以上房屋的平均房價和租金，可說向房市透明化，邁出了一大步！













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

最近幾年台南房價飆漲，購屋族群的結構正悄然改變。東森房屋研究中心彙整聯徵中心資料發現，2012年前三季台南的購屋主力是年收入在40~60萬的民眾，佔比約為26%，但今年前三季購屋主力則變成了年收入100萬以上的高收入房貸族，佔比更是高達31%。對此，東森房屋研究中心葉沛堯經理指出，台南房市題材豐沛，帶動區域房價快速補漲，購屋門檻隨之提升，一般收入的民眾想要在台南置產的難度，確實正在不斷提高。 

▲台南房價快速補漲，購屋門檻提升，一般收入民眾置產難度高。（圖／東森房屋提供）

葉沛堯指出，台南房價基期相對較低，近年來受惠於南科、台積電、北外環、新興重劃區、綠能產業園區、鐵路地下化、高鐵特區等熱點議題的發酵，眾多建商和購屋民眾爭先插旗此地，帶動區域房市交易量能快速走揚。依據清華安富房價指數統計，今年9月台南的房價指數高達228.53，再創歷史新高，且與去年同期的175.64相比，短短一年就大漲三成以上，是六都之中房價年漲幅最顯著的縣市。由內政部不動產資訊平台統計，目前台南的平均購屋總價已經突破千萬大關，可見普通收入的台南市民，買房置產難度的確大增。 

東森房屋台南虎尾寮加盟店郭晉誠店長表示，今年以來受種種房市黑天鵝的干擾，市場觀望氣氛加重，台南住宅交易量的確出現下滑跡象，蛋黃區因剛性需求仍相對旺盛，房價也比較有支撐，但蛋白區、蛋殼區由於投資置產比重較高，若未來房市繼續降溫，蛋白區、蛋殼區的房價恐怕首當其衝，因此選擇地段就成了當下購屋民眾的重中之重。東區位於台南的蛋黃區，區內設有平實重劃區、虎尾寮重劃區、成大生活圈、東寧運動公園、生態中央公園、巴克禮紀念公園、台南文化中心、南紡購物中心等設施，不僅生活機能相當成熟，而且區域的傳統文教氛圍也很濃厚，是非常值得購屋民眾加以留意的重點區塊。 

郭晉誠指出，對於預算充足的民眾來說，首推虎尾寮重劃區內的透天產品，透天土地持份高，保值性會更強，虎尾寮重劃區採低密度開發，街道規劃整齊，居住環境相當宜居，目前虎尾寮重劃區內中古透天的總價普遍落在1600萬上下。至於，一般收入的小資族群、首購族群，房價親民的中古大樓也是不錯的選擇，緊鄰東區的永康區有不少屋況還不錯的三房中古大樓總價只要800~1000萬左右，屋況稍差的中古大樓甚至低至600~800萬左右，民眾可以根據自身預算和需求挑選合適的物件。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

央行理監事會議即將登場，市場預期可能升半碼或者不升息，若升息半碼則房貸利率就將重回2%時代，不過隨美國暴力升息暫告一段落，國內升升不息腳步可望暫緩，對於房市連續升息的預期壓力也可望獲得紓解。

▲美國暴力升息暫告一段落，國內房市壓力也可望獲得紓解。（圖／shutterstock）

根據聯徵中心資料統計，整體房貸利率在今年第一季升息前平均為1.46%，倘若周四再升息半碼，加上今年累計已經升息0.5%，則週四升息後利率會超過2%，至於央行的五大銀新承做房貸利率，今年2月升息前為1.367%，若周四再升息半碼，則未來利率也會接近2%。因此，倘若週四決議升息半碼，則房貸利率將重回2%時代，而上一次利率2%，最後出現在2009年1月。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波升息可分為實質面與信心面影響，實質面是購屋族的購屋負擔增加，信心面則是民眾擔心未來利息升升不息，影響購屋信心，所幸美國暴力升息暫告一段落，國內利率跟漲的壓力紓解，今年以來的連續性升息，明年應該有喘息的空間，有利購屋人的信心回穩，至少持續升息的利空可望解除。

以貸款1000萬元30年期本息平均攤還試算，試算今年升息前1.375%，每月還款金額為3萬3915元，倘若周四再升息半碼，加上先前調升的0.5%，則房貸利率會到2%，則每月還款金額會增加到3萬6962元，較今年升息前每個月多出3047元，一年多出3萬6564元，等於多繳一個月的房貸。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】